不動産を売却するときは、代金と引き換えに不動産を引渡すのが原則です。しかし、いろいろな事情によって、代金の授受と当時に引渡しができない場合もあります。このようなときに物件の引き渡しを待ってもらえる「引渡猶予」という方法をとることがあります。

今回は引渡猶予の特性や引渡猶予のリスクについての記事です。

不動産売却における引渡猶予とは

不動産の売買は原則として、売買代金全額の支払いと引き換えに物件の引渡しを行います。

これに対し、引渡猶予は引渡しを一定期間延期することを言います。

引渡猶予では通常と異なり、売買代金と引き換えに物件の引き渡しをしてもらえないので買主に不利な契約であり、売主から買主への「お願い」といえます。

引渡猶予の期間としては、通常は3日～10日程度に設定されることが多いです。

引渡猶予についての特約は売主と買主とで猶予期間やその他の条件を協議することになりますが、合意した内容は必ず売買契約書に記載して後日の紛争を予防するように注意しましょう。

引き渡しを猶予する期間や引渡猶予をすることによるリスクについては、不動産会社に相談すると良いでしょう。

不動産の売却取引は終わり、所有権は移転しているので引渡猶予期間中は所有者と入居者が異なっている状態にあります。

これは、一般的には貸借関係になります。

しかし、通常引渡猶予の場合は賃料を発生させない契約にします。

賃料を発生させると「賃貸借契約」となってしまい、借地借家法が適用される結果、引渡猶予を受けている売主（入居者）の権利が強くなるおそれがあるからです。

このように無償で貸借する契約を「使用貸借」とよび、所有者から退去請求があれば入居者（売主）は速やかに退去しなければなりません。

ただし、「賃料」ではなく、物件引き渡しの遅延に対する「損害賠償」として受け取ることは可能なので、担当する不動産会社に相談してみましょう。

買主が引渡猶予を拒否したら？

買主から引渡猶予に応じてもらえない場合は、原則通り代金の受け渡しと同時に目的不動産を引渡さなければなりません。

引渡猶予は売主から買主に対する「お願い」なので、買主に引渡猶予を受け入れる義務はありません。

もし売主が期限内に物件を引き渡せなかった場合、買主から引き渡しの遅延期間に対する損害賠償や最悪の場合売買契約の解除を請求されるおそれがあります。

引渡猶予が必要になる事情とは

引渡猶予が必要になる売主の事情には次のような例があります。

• 売主が住み替えローンを利用する場合、売却代金で売り物件の住宅ローンを完済しなければならないため、売却と購入の売買決済・引渡を同日に設定する必要があります。

しかし、同日に引っ越しをすることは困難な場合が多いため、買主に引き渡しを待ってもらえれば引っ越しに時間的な余裕が作れるからです。

• 売主が売却先行で住み替えをする場合、売却物件の引渡日までに購入物件が見つからない場合や購入の決済が間に合わない場合があります。

その場合、売却物件を引渡すと売主の住む場所がなくなってしまいます。

そのため、買主に引渡しを猶予してもらうことで売主は仮住まいをせずに購入物件を探したり余裕をもって購入の決済日を待ったりすることができるからです。

引渡猶予の期間を延ばすことは可能？

引渡猶予の期間を延ばすことは、売主と買主の間で合意すれば可能です。

ただし、引渡猶予の期間が長くなれば、それだけ買主にとってのリスクが高まります。

例えば、極端に2年～3年も引渡猶予期間を設けてしまうと猶予期間中に物件の価値が下落するおそれがありますし、売主が買い替え先の購入契約を解除してしまう可能性があります。

その場合、せっかく売買代金を支払ったのに、問題解決まで買主は物件の引渡しを受けられなくなってしまいます。

不動産売却においての引渡猶予のリスク

引渡猶予には以下のようなリスクがあると言われています。

• 買主は売主から物件を引き渡されるまで、自分の所有物として利用できません。

その間、仮住まいや賃貸物件に住む必要がある場合があります。

• 売主は買主に対して、引渡猶予期間中の物件の管理責任を負いますが、売主が適切な管理を実行しない場合、損害賠償を求めることになります。

しかし、売主がすんなり応じない場合、買主は訴訟などの法的手段に訴えることになり、買主は時間的・金銭的なコストを負担することになります。

• 売主が買い替え先の購入契約を解除した場合、売却契約も解除される可能性があります。

その場合、買主は売主に対して違約金や損害賠償を請求できない場合があります。

買主は売買契約による権利を失うだけでなく、仮住まいや賃貸物件の費用や住宅ローンの手数料などの損失を被ることになります。

• 引渡猶予期間中の電気代・ガス代・水道代・固定資産税・買主が住んでいる家賃などをどちらが負担するかの問題があります。
• 売主は引き渡し猶予期間中に生じた設備の不具合や、地震などの自然災害による損傷・倒壊などについて修繕などの責任を負うおそれがあります。

その他、引渡猶予期間が長くなれば当初想定していなかったリスクが生じるおそれがあるので、売買契約書や重要事項説明書に引渡猶予の期間や細かな条件を記載しておき、売主と買主が安心して売買契約を完結できるようにすることが大切です。

マンションの１階は売りづらいと聞いて売却に不安を感じる方もいらっしゃるでしょう。確かに１階にはデメリットがあり、上階と比べて人気がないと言われることがあります。しかし、１階だからこそのメリットもたくさんあります。

この記事では、マンション１階のデメリットとメリットをしっかり把握して、上手に売却する方法をご案内します。

マンションの1階は売却しづらい？

マンションの1階は売却しづらいというイメージがありますが、必ずしもそうとは限りません。

売却しづらい理由としては、以下のように言われています。

• 防犯上のリスクが高いと感じられること
• プライバシーが保ちにくいこと
• 騒音や振動に影響を受けやすいこと
• 眺望や日当たりが悪いこと
• 害虫が心配になること
• 浸水のおそれがあること
• 湿度が高くなりがちなこと

これらの問題を解決するためには、以下のような対処法が有効です。

• 1階特有の魅力を強調すること
• マンションのセキュリティ面をアピールすること
• リフォームや改修で価値を向上させること
• 対象となる購入者層を明確にすること

1階のマンションには、出入りが容易であることや庭やテラスの利用可能性など、他の階にはないメリットもあります。

これらのメリットをいかせる購入者にとっては、1階のマンションは魅力的に映る可能性があります。

そのため、売却時には、1階のマンションの特徴を理解し、適切な戦略を立てることが大切です。

これから詳しく解説します。

マンション1階のデメリット

マンション1階のデメリットと言われるものは、マンションの立地や構造、周辺環境などによって異なりますが、一般的には1階のマンションは他の階に比べてこれらの問題に直面しやすいと言えます。

例えば、1階のマンションは、窓や玄関からの侵入や盗難の危険性が高く、カーテンやシャッターなどで防御する必要があります  。

また、1階のマンションは、歩行者や車などの目や音にさらされやすく、プライバシーの確保や騒音対策が難しい場合があります  。

さらに、1階のマンションは、建物や植栽などによって眺望や日当たりが遮られやすく、暗くて湿気が多いと感じられることがあります  。

これらのデメリットは、マンションの価値や売却性に影響を与える可能性があります。

そのため、1階のマンションを売却する場合は、これらの問題に対する対策や解決策を考える必要があります。

マンションの1階のメリット

マンションの1階のメリットは、以下のようなものがあります。

• 専用庭やテラスがある場合が多く、ガーデニングや家庭菜園、アウトドアリビングなどを楽しめる
• 下階がないので、足音や子どもの遊び音などに気を使わなくて済む
• 洗濯物や小さな子供などが落下する心配がない
• 駐車場やゴミ置き場、エントランスなどの共用部分へのアクセスがスムーズで、荷物の持ち運びが楽
• エレベーターを利用しなくてよい
• 階段が少ない
• 高所が苦手な方も安心
• 災害の際には逃げやすく、地震の揺れも小さくなる可能性がある

このようにマンションの１階には他の階にはない魅力がたくさんあります。

これらのメリットをアピールすることがマンション1階の売却にはとても重要です。

マンション1階に向いている人

1階のマンションは、以下のような人に向いています。

• 小さな子どもがいる家庭

1階のマンションは、子どもがベランダから落下する心配がなく、庭やテラスで遊ばせることができます。

また、下の階への騒音を気にしなくて済むので、ストレスが軽減されます。

• 階段を上り下りしたくない高齢の人

1階のマンションは、エレベーターや階段の利用を必要としないので、移動の労力がかかりません。

また、災害時の避難も容易です。

少子高齢化社会と言われているように、今後高齢者世帯は確実に増えていきます。

一戸建てを売却して、利便性がよく管理の楽なマンションに引っ越したいという需要も増えることでしょう。

• ペットを飼っている人

1階のマンションは、専用庭やテラスがある場合が多く、ペットと一緒に屋外で過ごすことができます。

また、散歩に出るときも出入りがスムーズです。

• ガーデニングや家庭菜園を楽しみたい人

1階のマンションは、専用庭やテラスがある場合が多く、ガーデニングや家庭菜園を楽しむことができます。

マンションにいながら庭付きの戸建てのような感覚で生活できます。

庭やテラスを活用する方法

庭やテラスを活用する方法は、物件や規約によって異なりますが、一般的には以下のようなものがあります。

売却時には活用プランとして紹介することや実際に内覧時に活用状況を実感してもらえるとよいでしょう。

• 子どもやペットの遊び場として

庭やテラスには、砂場やプール、乗り物や遊具などを置いて、子どもやペットと一緒に楽しむことができます。

また、下の階がないので、騒音や振動を気にせずに遊べます。

• ガーデニングや家庭菜園として

庭やテラスには、花や植物、野菜や果物などを育てることができます。

採りたての新鮮な野菜や果物は、味も栄養も抜群です。

また、土いじりや水やりなどは、ストレス解消にもなります。

• ピクニックやキャンプとして

庭やテラスには、レジャーシートやテント、テーブルやチェアなどを置いて、ピクニックやキャンプ気分を味わうことができます。

家から出なくても、外気や日差しを浴びながら、お茶や食事が楽しめます。

• 物干しや収納として

庭やテラスには、物干しや収納を置いて、洗濯物や布団、荷物などを干したり、保管したりすることができます。

室内の空間を広く使うことができますし、真上からの日差しを受けて、ふとんや洗濯物をふっくらさせることができます。

庭やテラスを活用することで、マンションの暮らしをより快適で楽しいものにすることができます。

ただし、規約で禁止されていることや、近隣の迷惑になることは避けるようにしましょう。

マンション1階を売却するときのコツとは

マンションの1階を売却するときには、以下のようなポイントに注意してください。

• 1階のメリットをアピールすること

1階には、専用庭やテラス、駐車場など、他の階にはない魅力があります。

これらのメリットをいかせる購入者にとっては、1階のマンションは価値が高くなります。

そのため、売却時には、1階のマンションの特徴を理解し、適切な戦略を立てることが大切です。

• 内覧時のポイント

内覧時に、部屋が暗く感じると印象が悪くなってしまいます。

内覧はなるべく日の入る時間に設定し、部屋を明るく見せるように心がけましょう。

ただし、カーテンを開けて外から見えやすいようだと不安を感じる方もいるでしょうから、外からの視線が気にならないようにカーテンや照明に工夫をしましょう。

• 一括査定など複数の不動産会社に査定を依頼する

不動産を売却するとき、複数の不動産会社に査定を依頼するのは必須です。

ほとんどの会社が無料で査定をしてくれますし、査定に訪れた担当者の人柄をみてまかせて安心かを判断することもできます。

• マンション売却が得意な不動産会社に売却を依頼する

不動産会社にはそれぞれ専門分野があります。

マンション売却の実績が多い、物件エリアに詳しい不動産会社を選びましょう。

査定時に担当者にいろいろと尋ねてみれば、信頼できる会社かも判断できるでしょう。

• 1階のデメリットを改善すること

1階には、防犯やプライバシー、日当たりや眺望など、他の階に比べて不利な点もあります。

これらのデメリットを改善するためには、以下のような対策が有効です。

• カーテンやシャッターなどで窓を防御すること
• マンションのセキュリティ設備をアピールすること
• リフォームや改修で価値を向上させること
• 照明やインテリアで明るく快適な空間を演出すること

• 1階のマンションに向いている購入者層を明確にすること

先にマンション１階に向いている人はどのような方かを紹介しましたが、これらの人たちにとっては、1階のマンションは住みやすく魅力的な物件となります。

そのため、売却時には、これらの人たちにアピールできるように広告や見学会を工夫することが重要です。

土地の一部を売却するときには、売却する部分を明確に区分しなければなりません。土地の分筆とは、登記簿上の一つの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことです。土地は1筆、2筆と数えるので、「筆」を「分ける」ことから分筆といいます。ちなみに、分筆とは逆に複数の土地を一つにまとめることは「合筆」とよんでいます。

この記事では、分筆の目的や費用、分筆にかかる期間などについて解説します。

分筆をする目的やメリット

分筆する目的やメリットは、以下のようなものがあります。

• 異なる地目で使用するとき

地目とは、土地の使用目的のことで、登記簿に記載されています。

例えば、農地と住宅地という異なる地目で土地を使用したい場合、分筆をすることで登記上でも明確に区分することができます。

• 共有名義を解消するとき

相続などによって複数人で土地を共有している場合、分筆をすることでそれぞれの単独名義にすることができます。

これにより、住宅ローンや売却などの手続きがスムーズになります。

ただし、分筆するだけではそのまま単独名義にはならないので、共有物分割という手続きが必要なため注意しましょう。

• 土地の評価額を下げて節税するとき

土地の評価額は、固定資産税や相続税などの税額の計算に影響します。

分筆をすることで、道路への接し方や間口、形状などの条件が変わり、評価額を下げることができる場合があります。

分筆をする方法は、一般的には土地家屋調査士に依頼して、土地の境界確定や登記申請を行うことになります。

土地の分筆をするときの注意点

土地の分筆をするときの注意点は、以下のようなものがあります。

• 分筆後の土地の条件や価値が変わる可能性があるので、事前に十分に調査や検討をすることが大切です。

例えば、分筆後の土地の形状や道路への接し方、建築の制限などによって、土地の使い勝手や評価額が低下する場合があります。

• 分筆するには、土地の境界が確定していなければなりません。

しかし、隣地と境界トラブルがあったり、隣地の所有者と連絡が取れなかったりすると境界が確定できないため分筆ができません。

このような場合には、筆界特定制度などを利用して境界確定をすることもできます。

• 分筆する場合は、分筆登記の手続きや費用がかかります。

分筆登記の手続きは、一般的には土地家屋調査士に依頼しますが、測量や境界標の設置、登記申請などの作業にかかる費用や登録免許税が必要です。

• 分筆する場合は、市街化調整区域や建築協定、地区計画などによって、一筆の土地の最低面積が定められている場合があります。

このような場合は、分筆後の土地面積が最低基準面積を上回るように分筆しなければならないので、注意しましょう。

分筆にかかる費用

分筆にかかる費用は、土地の状況や分筆の方法によって異なるものの一般的には30万円から100万円程度が相場と言われています。

費用の内訳は、以下のようになります。

• 登録免許税

分筆後の土地の個数に応じて、1筆ごとに1,000円の税金がかかります。

例えば、分筆後2筆の場合は2,000円、3筆だと3,000円です。

• 分筆登記の申請報酬

分筆登記の申請を土地家屋調査士に依頼した場合にかかる費用です。

一般的には約6万円程度です。

• 境界確定測量の費用

土地の境界を確定するために必要な測量や調査、折衝などにかかる費用です。

土地家屋調査士に依頼する場合は、境界が確定している場合と確定していない場合、面積や形状、隣地所有者の数などで異なりますので、あらかじめ土地家屋調査士に見積依頼をするとよいでしょう。

分筆にかかる期間

分筆にかかる期間は、土地の境界が確定しているか、隣地所有者がスムーズに協力してくれるかなどによって大きく異なります。

一般的には、以下のようなケースが考えられます。

• 境界が確定している場合

現地調査と法務局への申請期間とで10日程度で完了することがあります。

• 境界が確定していない場合

現地調査をして境界確定をするため時間がかかり、2ヵ月以上かかることが多くあります。

この場合、境界確定測量や隣地所有者との立会い・同意などが必要です。

また、隣地所有者の同意が得られない場合は、さらに長引く可能性もあります。