低廉な空き家等の仲介手数料
のルールが変わる？
低廉な空き家（売買代金（消費税を含まない）又は交換にかかる価格が一定の金額以下の土地又は建物を指します。）の売買取引について、仲介手数料が値上げされることになりました。
この記事では、低廉空き家の仲介手数料がどのように変更されたのか、また、その与える影響について解説します。
低廉空き家の仲介手数料が値上げ
国土交通省は、空き家の流通を促進するために、800万円以下の低廉な空き家等の売買に関する仲介手数料の上限を引き上げる宅地建物取引業法の一部改正案を公表しました。
この改正案の主な内容は以下の通りです。
- 仲介手数料の上限引き上げ
現行の規定では、400万円以下の物件の場合、仲介手数料の上限は売買価格の4％～5％または特例により売主からは18万円を限度に請求できます。
改正案では、800万円以下の物件に対しても、仲介手数料を従来の規定より多く受け取ることができるようになります。
- 報酬額の変更
低廉な空き家等の売買や交換で、売主依頼による現地調査費用が発生した場合、通常の仲介手数料と合計で最大18万円（税抜）まで請求できたものが、改正案では最大30万円（税抜）まで売主だけでなく買主にも請求できるようになります。
- 特例制度の対象拡大
売却額400万円以下の空き家に適用する特例制度の対象を800万円以下に広げることで、より多くの空き家が市場に流通することを期待しています。
この改正は、空き家問題の解決に向けた政府の取り組みの一環として提案されており、不動産業者が空き家の売買に積極的に関与することを促すことを目的としています。
パブリックコメントは2024年5月31日まで実施され、同年6月中に公布して、7月1日に施行予定です。
この改正により、空き家の流通が活性化し、空き家問題が緩和されることが期待されています。
以前の改正
2018年1月にも宅地建物取引業法に関する仲介手数料の改正されており、内容については以下の通りです。
- 改正前
物件売買価格が400万円以下の場合、仲介手数料は最大でも18万円となり、400万円未満だと18万円に届かないこともありました。
- 改正後
物件売買価格が400万円以下の場合、売主から受け取ることができる仲介手数料の上限が18万円に引き上げられました。
仲介手数料の計算方法
不動産売買の仲介手数料の計算方法について確認しておきましょう。
不動産仲介手数料については宅地建物取引業法において、以下のように定められています。
（報酬） 第四十六条 宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買、交換又は貸借の代理又は媒介に関して受けることのできる報酬の額は、国土交通大臣の定めるところによる。 ２ 宅地建物取引業者は、前項の額をこえて報酬を受けてはならない。 ３ 国土交通大臣は、第一項の報酬の額を定めたときは、これを告示しなければならない。 ４ 宅地建物取引業者は、その事務所ごとに、公衆の見やすい場所に、第一項の規定により国土交通大臣が定めた報酬の額を掲示しなければならない。 |
国土交通大臣が定める別表へのリンクがこちらです。
宅地建物取 引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
要約すると以下のようになります。
| 売買価格（消費税を含まない額です） | 報酬額の割合（報酬に消費税が加算されます） |
| 200万円まで | 5％ |
| 200万円超し～400万円 | 4％ |
| 400万円超し～ | 3％ |
このように法定上限額は3段階に分類されています。
仮に500万円の売買価格だとすると、以下のように計算します。
200万円×5％＝10万円
200万円×4％＝8万円
100万円×3％＝3万円
このケースだと10万円+8万円+3万円となり、報酬限度額は21万円になります。
（実際には消費税が加算されるので注意しましょう。）
一般的に仲介手数料が（3％+6万円）と言われるのは次の理由からです。
200万円×（5％-3％）＝4万円
200万円×（4％-3％）＝2万円
500万円×3％＝15万円（上記の計算で控除した3％を一緒に計算）
報酬限度額は15万円+（4万円+2万円）＝21万円となります。
このように400万円を超える売買価格だと売買価格に3％をかけて400万円までの報酬額6万円を加算することで簡単に計算できるためです。
仮に800万円の売却価格だと（800万円×3％+6万円＝30万円）ですので、今回の改正は800万円に届かない売却価格であっても最大値である30万円まで請求できることになったということです。
まとめ
今回の低廉空き家の売買仲介手数料が値上げされて最低額が保証されたことにより、不動産業者は公告費用など販売活動に資金を投入する余裕ができることで、今まで仲介に積極的に関わってこなかった大手の不動産仲介会社も参入することが期待できます。
一方では、投資目的で低廉空き家の購入を検討する投資家にとってはコストがかかるようになりました。
低廉空き家の売却を検討する方は、今後は不動産会社の販売活動が活発化することが期待できる反面、購入される方のコスト増による購入層の変化も見極める必要があるでしょう。
詳しくは、地域専門スタッフがご提案いたします。空き家の売却をご検討中の方、まずは、イエステーションへご相談ください。
▶６月９日（日）１０：００～１３：００
DIY・リフォーム応援企画10万円分プレゼントキャンペーン実施中♪
《徒歩圏内での暮らしをお求めの方に！》
■スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどが徒歩圏内に揃う！
■物件おすすめポイント■
・一部内装リフォーム済！
・敷地面積約77坪以上！駐車場増設可！
・徒歩圏内に揃う充実した商業施設の数々
ぜひ、ご来場くださいませ。
【開催地】宮城県仙台市太白区中田七丁目18番48
新築ではなく既存住宅を
選ぶ人が増えている？
住宅の購入を検討するときには、新築にするか既存住宅から選ぶか、悩んでいる方も多いでしょう。
自宅を売却しようと思ったら既存住宅市場が現在どのようになっているのか、気になりますよね。
今回は、国内の既存住宅市場がどのような傾向にあるのかを紹介します。
既存住宅を選ぶ人が増えている
既存住宅を選ぶ人が増えているというデータは、国土交通省の統計によって裏付けられています。
【資料】令和３年度 住宅市場動向調査 ～調査結果概要（抜粋）～ (mlit.go.jp)
住宅市場動向調査によると、既存住宅を選ぶ理由として「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから」と答えた世帯の割合が、令和2年度の29.2%から令和3年度には35.9%へと増加しています。
同じく、既存マンションを選んだ世帯では、令和2年度の30.2%から令和3年度には38.4%へと増加しています。
また、近年の既存住宅の流通量は15万～16万戸で推移していましたが、2040年には20万戸前後に増加すると予測されており、既存住宅を選択する人の割合が33%まで上がることが予想されています。
これらのデータは、新築ではなく既存住宅を選ぶ人が増えている傾向を示しており、住宅市場における意識の変化を反映しています。
既存住宅を選ぶ人が増えている理由
このように新築住宅にこだわらないという人が増えており、良質な既存住宅の活用が推進されています。
これにはいくつかの理由があります。
- コスト
既存住宅は新築に比べて価格が抑えられるため、同じ予算でより条件の良い物件を選ぶことができます。
- リフォームの自由度
自分好みにリフォームやリノベーションが可能で、個性的な住まいを実現できます。
- 環境への配慮
新築の建設よりも中古物件のリノベーションの方が、二酸化炭素排出量の削減につながり、環境に優しい選択となります。
- 空き家問題の解決
日本では空き家が増加しており、これらを有効活用することで地域の活性化にも寄与します。
以上のような理由から、既存住宅を選ぶ人が増えている傾向にあります。
また、国の住宅政策もこの流れを支持しており、今後もこの傾向は続くと考えられます。
既存住宅を選ぶメリットとデメリット
既存住宅にも新築住宅にもそれぞれに良い面がありますが、ここでは既存住宅のメリットとデメリットについて確認しておきましょう。
メリット
既存住宅を選ぶ際には、いくつかのメリットがあります。
以下にその主なメリットをあげます。
- コストの削減
既存住宅は新築に比べて価格が抑えられるため、同じ予算でより条件の良い物件を選ぶことができます。
- リフォームの自由度
自分好みにリフォームやリノベーションが可能で、個性的な住まいを実現できます。
- 実物を見て購入
注文住宅と異なり、既存住宅では実物を購入前に確認できるため、部屋の広さや日当たりなどを事前にチェックできます。
- 品質の確認
専門家が建物の状況を調査し、建物や設備の経年による劣化などを事前にチェックすることで、購入時の不安を軽減できます。
- 好きな街で暮らせる
新築住宅が少ない人気の地域でも、既存住宅なら希望の場所に住むことが可能です。
これらのメリットは、既存住宅を選ぶ際の大きな魅力となっており、多くの人々が新築ではなく既存住宅を選ぶ理由となっています。
デメリット
一方で新築住宅と比較した場合、既存住宅には以下のようなデメリットが考えられます。
- 物件選びの難しさ
既存住宅は個々の物件の状態が異なるため、適切な物件を見つけるのが難しい場合があります。
- 性能の問題
建築時期によっては、断熱性や耐震性などの性能が新築住宅に比べて低い可能性があります。
- リフォームの必要性
引き渡し後、すぐに住めないことが多く、リフォームが必要になる場合があります。
- トータルコストの把握が難しい
既存住宅の購入にはリフォーム費用などが加わるため、トータルでの予算把握が難しいことがあります。
- 維持費
新築住宅では固定資産税が高い傾向にありますが、中古住宅はメンテナンス費用が早期に必要になることが多いです。
これらのデメリットを考慮した上で、既存住宅を選ぶか新築住宅を選ぶかを決定することが重要です。
また、既存住宅の購入を検討する際には、専門家による建物診断を受けることをお勧めします。
これにより、建物の現状を正確に把握し、将来的なリフォーム計画や維持費用の見積もりを立てることができます。
既存住宅を選ぶときの注意点
既存住宅を選ぶ際には、以下のような点に注意しましょう。
- 建物の状態の確認
建物の構造や設備の状態を専門家によるホームインスペクションでしっかりとチェックすることが重要です。
- 耐震基準の確認
特に1981年以前に建てられた物件は旧耐震基準で建築されている可能性があるため、耐震性に注意が必要です。
- リフォームの必要性
既存住宅はリフォームが必要な場合が多く、その費用も購入前に見積もっておく必要があります。
- 法的な問題の確認
不動産取引における法的な問題や契約内容を理解し、「契約不適合責任」の内容を確認することも大切です。
- 既存住宅瑕疵保険
既存住宅瑕疵保険に加入することで、万が一の際の補修費用をカバーできますが、保険の対象範囲や条件を事前に確認することが重要です。
これらの点を踏まえ、既存住宅を選ぶ際には慎重に物件を選び、必要な情報を集めることが大切です。
また、専門家のアドバイスを受けながら進めることをお勧めします。
契約不適合責任と既存住宅瑕疵保険について
既存住宅を活用する際の「契約不適合責任」と「既存住宅瑕疵保険」は、購入者を保護するための重要な制度です。
契約不適合責任
契約不適合責任とは、売買契約の内容に適合しない状態、つまり瑕疵がある場合に、売主が負う責任のことです。
2020年4月の民法改正により、従来の「瑕疵担保責任」から名称が変更され、買主の権利が強化されました。
この責任に基づき、買主は瑕疵があることを知った後、一定期間内に売主に対して修補（追完）請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除などの権利を行使することができます。
既存住宅瑕疵保険
既存住宅瑕疵保険は、中古住宅の売買において、瑕疵が発見された場合に補修費用等の保険金が支払われる制度です。
この保険に加入することで、売主は瑕疵担保責任から生じるリスクを軽減し、買主は購入後に瑕疵が見つかった場合の補修費用を保険から得ることができます。
保険の保証期間は最長5年間で、補修費用だけでなく、仮住まい費用なども保険金の支払い対象となります。
これらの制度は、既存住宅の流通を促進し、購入者が安心して中古住宅を購入できるようにするために設けられています。
売買契約を結ぶ際には、これらの制度の内容をよく理解し、適切な対応を取ることが重要です。
既存住宅市場を活性化するに必要な取組み
まとめに変えて、既存住宅市場を活性化するために必要な取組みについて紹介します。
- 適切な維持管理・リフォームの推進
既存住宅の長寿命化や省エネ化等に資する性能向上リフォームに対して支援を行い、良質な住宅ストックの形成を図ることが重要です。
- 市場環境の整備
消費者が安心してリフォームができる市場環境を整備し、悪質なリフォームに関する注意喚起や相談窓口の周知を行うことが必要です。
- 住宅履歴情報の普及
住宅の建築時や点検、リフォームなどの維持管理時に蓄積した住宅履歴情報を活用し、次の世代に承継されていく新たな住宅循環システムを構築することが求められます。
- 質の高い住宅が円滑に流通するための環境整備
既存住宅の品質・性能が消費者にわかりやすい形で評価され、取引価格や金融機関の担保評価に適切に反映されることにより、住宅の資産価値が長期にわたり維持される環境を整備することが必要です。
これらの取り組みを通じて、既存住宅市場の活性化を図り、質の高い住宅が次の世代にも承継されていくことが望まれます。
国土交通省などの公的機関が提供する情報や支援策を活用することも、市場活性化には欠かせません。
詳細については、国土交通省の公式ウェブサイトで公開されている資料を参照すると良いでしょう。
仙台駅からJR東北本線で21分の岩沼市に、東北でも指折りの金運向上・商売繁盛の神様がいらっしゃるのをご存じでしょうか。強力な金運を授かるという「金蛇水神社」は各種雑誌にも取り上げられ、県外からも多数の参拝客が訪れるパワースポットになっています。今回はそんな「金蛇水神社」について皆さんにご紹介いたします。
白蛇のいるご神木
金蛇水神社の創始年代については不詳ですが、社名については平安時代中頃に京都の刀匠である小鍛冶宗近が天皇の御佩刀を鍛えるためこの地を訪れたことが由来とされています。美しい水と水神宮のご加護で無事宝刀を鍛えることができた宗近がお礼に雌雄一対の金蛇を奉納し、それをご神体としたことにより「金蛇水神社」と称されることとなりました。金蛇様の他、悪運を流す水の神様として水速女命、国造りと商売の神として大己貴命などもお祀りされており、まさに金運上昇と商売繁盛を願うのにぴったりな神社といえます。
最初の鳥居をくぐると「九竜の藤」という樹齢300年ほどの大きな藤の木があります。ほど近くにある「御霊池」と呼ばれる水場の右側には、木のウロのなかに白蛇がいるように見える御神木も祀られていますのでそちらも忘れずにご参拝しましょう。
巫女舞と雅楽演奏
本殿横には沢山の蛇紋石があり、気に入った石を自分の手や財布でなでると金運が付くと言われています。中にはかなりすり減ったものもありますが、さまざまな色や姿の蛇紋石を見比べて是非お気に入りを探してみてください。
お参りした日は例大祭にあたり、舞台で「浦安の舞」という巫女舞と雅楽演奏が奉納されました。雅楽が持つ独特のリズムはリラックス効果があると言われています。風薫る野外舞台で鑑賞する清々しい舞と音楽は、心と体をゆっくりとデトックスしてくれるようです。
約1,000坪の広さを誇る牡丹園
金蛇水神社といえば約1,000坪の広さを誇る牡丹園も有名です。今年は暖かい日が続き、残念ながらもう牡丹の時期は過ぎていましたが、神社の裏手にある芍薬園は丁度これからが見ごろ。優雅な花を見ながらゆったり散策を楽しめるのも金蛇水神社の魅力です。
境内には蛇神さまにちなんだオリジナルメニューを揃えた休憩所もあり、風景を楽しみながらゆったりカフェタイムを過ごすことも可能です。緑の美しい季節、金運上昇と商売繁盛のご利益がある金蛇水神社へ、仙台からちょっと足を延ばしてお出かけしてみてはいかがでしょうか。
お客様の背景
売主様
氏名：H.Y様(70代)
ご職業：無職
お住いの地域：宮城県柴田郡
ご相談地域：宮城県柴田郡
問い合わせ方法：インターネット
買主様
氏名：K.N様(70代)
ご職業：不明
お住いの地域：宮城県亘理郡
ご相談地域：宮城県柴田郡
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
自宅の売却をして仙台市のマンションに住み替えたいというご相談を半年ほど前にいただきました。100坪以上ある広いお庭付きの土地で、建物は40坪以上5LDKのお家。お一人で住むには広すぎるので、早期にご自宅の売却を希望しておりました。
買主様
今のご自宅は幹線沿いで電車の音が気になるため住み替えを検討していました。エリアは絞っておらず、ご兄弟がいらっしゃる会津方面や土地勘がある山形方面で次の住まいをお探しでした。
ご提案した解決策
売主様
当時の面談後、「住み替え先が決まり購入に携わってくれた不動産会社にそのまま売却もお願いすることにしました。」とお話をいただきました。しかし先月、その不動産会社の対応に不安を感じ、私に話を聞いてほしいと連絡がありました。１か月売り出していたが問合せはあっても成約に繋がらなかったようです。「当時、一番分かりやすく丁寧に説明してくれていたのが和嶋さんだったので思い切って連絡しました。」とお話を頂き、売却活動を任せていただきました。そして売出してから２週間程度で買いタイお客様が見つかり、大変喜んで頂きました。
買主様
お庭が広く家まで距離がある為、道路の車の音が気にならないこと・女性お1人住まいの邸宅で築年数は経過しているが大変お掃除が行き届いている印象だった旨を、事前にお伝えして内覧していただきました。居住中でしたので、実際に売主様とお話をし、お部屋の使い方や家具の配置について談笑し、お2人の価値観が似ていたことも安心材料となり、ご購入を決断いただきました。
担当営業より
イエステーション角田店
梅原 綾香
地域専属のスタッフが、不動産に関して初めてのお客様でも、わかりやすい資料を準備してご提案させていただきます。ご不安なこと・どんなご質問でもお気軽にご連絡ください。
お客様の背景
売主様
氏名：H.Y様(70代)
ご職業：無職
お住いの地域：宮城県柴田郡
ご相談地域：宮城県柴田郡
問い合わせ方法：インターネット
買主様
氏名：K.N様(70代)
ご職業：不明
お住いの地域：宮城県亘理郡
ご相談地域：宮城県柴田郡
問い合わせ方法：インターネット
ご相談内容
売主様
自宅の売却をして仙台市のマンションに住み替えたいというご相談を半年ほど前にいただきました。100坪以上ある広いお庭付きの土地で、建物は40坪以上5LDKのお家。お一人で住むには広すぎるので、早期にご自宅の売却を希望しておりました。
買主様
今のご自宅は幹線沿いで電車の音が気になるため住み替えを検討していました。エリアは絞っておらず、ご兄弟がいらっしゃる会津方面や土地勘がある山形方面で次の住まいをお探しでした。
ご提案した解決策
売主様
当時の面談後、「住み替え先が決まり購入に携わってくれた不動産会社にそのまま売却もお願いすることにしました。」とお話をいただきました。しかし先月、その不動産会社の対応に不安を感じ、私に話を聞いてほしいと連絡がありました。１か月売り出していたが問合せはあっても成約に繋がらなかったようです。「当時、一番分かりやすく丁寧に説明してくれていたのが和嶋さんだったので思い切って連絡しました。」とお話を頂き、売却活動を任せていただきました。そして売出してから２週間程度で買いタイお客様が見つかり、大変喜んで頂きました。
買主様
お庭が広く家まで距離がある為、道路の車の音が気にならないこと・女性お1人住まいの邸宅で築年数は経過しているが大変お掃除が行き届いている印象だった旨を、事前にお伝えして内覧していただきました。居住中でしたので、実際に売主様とお話をし、お部屋の使い方や家具の配置について談笑し、お2人の価値観が似ていたことも安心材料となり、ご購入を決断いただきました。
担当営業より
イエステーション白石店
和嶋 俊介
地域専属のスタッフが、不動産に関して初めてのお客様でも、わかりやすい資料を準備してご提案させていただきます。ご不安なこと・どんなご質問でもお気軽にご連絡ください。