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DX推進状況について
アドレスグループは、個々の力を結集して変革の波に果敢に挑戦し、着実に進化していくことで新たな仕事の可能性を広げ、お客様ひいては地域社会においてより豊かな生活を築き上げ未来の地域社会づくりの貢献を目指しています。そのために、私たちは日々変化するお客様のニーズや市場に合わせた最適なサービスを提供する必要があり、それを可能とする新たなビジネスモデルを構築しなければなりません。デジタルトランスフォーメーション（以下DX）への取り組みは、新たなビジネスモデル実現への一歩です。
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2023年12月18日
代表取締役 高尾 昇
土地を買って、いよいよ家を建てようとしたら「土地に埋設物があるのでこのままでは家を建てられない」と言われたり、駐車場として利用していた土地を売ったら買主から「埋設物があるので撤去してほしい」と要望があったりしたら困ってしまいますよね。
今回は、土地に埋設物があることがわかったらどうすればいいのか、また、地中埋設物の調査方法について解説します。
地中埋設物とは、地中に埋まっている建築行為を妨げるような廃棄物のことです。
地中埋設物は、人工物や自然物に分けられます。
人工物とは、建物の解体や改築などで発生した建築資材や構造物、排水管や浄化槽などの設備、文化財に該当する遺跡類などです。
自然物とは、大きな岩や石、湧き水などの地形や地質に関するものです。
地中埋設物の種類によっては、撤去費用や法的責任が異なりますので、注意が必要です。
地中埋設物が問題になる理由は、主に以下の3つです。
地中埋設物が基礎工事の邪魔になったり、地盤の強度を低下させたりすることがあります。
そのため、地中埋設物を撤去する必要がありますが、それには費用や時間がかかります。
地中埋設物が地盤の緩みや空洞を生じさせることで、地震の際に液状化や沈下などの現象が起こりやすくなります。
これは、建物の倒壊や損傷のリスクを高めるだけでなく、人命にも危険を及ぼすことがあります。
特に、浄化槽や医療廃棄物などの場合は、有害物質が地中に漏れ出したり、地下水や土壌に汚染を引き起こしたりすることがあります。
これにより人や動植物の健康被害や、周囲の衛生状態の悪化につながることがあります。
以上のように、地中埋設物が問題になる理由は、建築工事や地盤の強度、健康や環境などに影響を及ぼすことにあります。
もし、土地に地中埋設物があることが分かった場合は、専門家に相談して、適切な対処法を探ることをおすすめします。
土地に埋設物があったらどうすればよいかは、埋設物の種類や量、土地の売買契約の内容、建築の目的などによって、対応が異なるものの、一般的には以下のようなことが考えられます。
解体業者は、地中埋設物の種類や量、位置などを確認し、撤去に必要な追加費用や期間を見積もります。
解体業者は、地中埋設物の存在を予測できないため、追加費用の負担は依頼者になります。
依頼者は、解体業者に撤去方法や費用の内訳などを説明してもらい、納得してから支払うようにしましょう。
また、撤去した地中埋設物の写真や証拠を残しておくと良いでしょう。
建築業者は、地中埋設物の種類や量、位置などを確認し、撤去に必要な追加費用や期間を見積もります。
建築業者は、地中埋設物の撤去を行う場合や、地盤改良や基礎工事の変更を行う場合があります。
売買によって取得した土地の場合には追加費用の負担は、土地の売主や不動産業者に請求できる場合があります。
土地の売主が地中埋設物の存在を知っていたかどうか、また、地中埋設物が土地の瑕疵に当たるかどうかによって、責任の有無や程度が異なります。
土地の売主や不動産業者と話し合って、追加費用の負担や工事の進め方を決めましょう。
土地の売主は、地中埋設物の存在を知っていたかどうか、また、地中埋設物を撤去する意思があるかどうかを明らかにします。
土地の売主が地中埋設物の撤去に同意する場合は、撤去費用や期間、責任の所在などを契約書に明記しましょう。
また、地中埋設物の種類や量、位置などを確認するために、地歴調査や地中レーダー調査、ボーリング調査などの方法を利用することもできます。
これらの調査には費用がかかりますが、後になって紛争になるリスクを減らすことができます。
以上のように、地中埋設物を発見した場合は、ケースバイケースで対処する必要があります。
もし、このような問題に直面した場合は、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
土地の売買契約をするときには、いろいろと注意しておきたいことがありますが、地中埋設物については以下の点に気をつけておくとよいでしょう。
例えば、地中埋設物が発見された場合の責任の所在や費用の負担の割合、撤去の方法や期限などを定めることができます。
これにより、双方の権利義務を明確にすることができます。
地中埋設物が土地の瑕疵に当たるかどうかは、具体的な事情によって判断されますが、一般的には、建物を建築するにあたって支障となる質・量の異物が地中に存在する場合には、瑕疵になると考えられます。
その場合、売主は買主に対して、埋設物の除去費用や地盤改良費用などの損害賠償を支払う義務があります。
ただし、買主が地中埋設物の存在を予見できた場合や、売主が地中埋設物の存在を知らなかった場合などは、責任の免除や分担が認められる場合もあります。
しかし、これらの方法には時間や費用がかかりますし、結果も予測できません。
できるだけ、円満な解決を目指すことが望ましいでしょう。
土地に埋められたものを探す方法は、いくつかあります。
一般的には、以下のような方法が使われます。
これは、土地の過去の所有者や用途、建物の有無などを調べることで、地中に埋設物がある可能性を推測する方法です。
例えば、過去に工場やガソリンスタンドなどがあった場合、タンクやパイプなどの埋設物が残っている可能性が高いと考えられます。
これは、電磁波を地中に送り、反射波を受信することで、地中の構造や物質を可視化する方法です。
地中レーダーは、金属やコンクリートなどの埋設物を検出するのに有効ですが、土壌の水分や塩分などによって影響を受けることがあります。
これは、地中に穴を開けて土砂を採取したり、棒やハンマーで地面を打ったりすることで、地中の状態を調べる方法です。
ボーリング調査は、埋設物の種類や深さを正確に把握するのに有効ですが、費用や時間がかかることがあります。
以上のように、土地に埋められたものを探す方法は、目的や予算に応じて選択する必要があります。
もし、このような調査を行いたい場合は、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
地中埋設物があると、土地の利用に支障をきたすことがあります。
その場合、売主や不動産業者に対して法的責任を追及できる可能性があり、その法的責任の一つが、契約不適合責任です。
契約不適合責任とは、売買した物の「種類」「品質」「数量」が売買契約の内容と適合しない場合に、売主が買主に対して負う責任です（民法562条以下）。
土地に地中埋設物が存在することによって契約上予定していた方法での土地利用ができなくなった場合には、土地の「品質」に関する契約不適合が存在するといえるでしょう。
契約不適合責任が発生すると、買主は「追完」「代金減額」「損害賠償」「契約解除」をすることで売主の契約不適合責任を追及することができます。
地中埋設物の場合、売主側で撤去工事を実施してもらうことで契約の目的を達することを求める方法です。
地中埋設物の場合、撤去工事費用相当額について代金減額が認められる可能性が高いといえます。
地中埋設物の撤去工事を買主側で行った場合の地中埋設物の撤去工事や入居が遅れたために余分に発生した家賃などが損害賠償請求の対象となる可能性が高いでしょう。
地中埋設物が存在する場合には、撤去工事が事実上不可能であることや地中埋設物の存在によって土地を購入した目的を果たせないような場合には売買契約の解除が認められると考えられます。
売主の契約不適合責任を追及できる期間は、原則として買主が不適合（この場合は地中埋設物の存在）を知った日から1年間に制限されます（民法566条本文）。
ただし、売主が引渡しの時にその不適合を知っていた場合や売主に重大な過失があることで知らなかった場合には、1年間に限らず売主の契約不適合責任を追及できることとされています（同条但し書き）。
売主としては、地中埋設物の存在を知っていれば売買契約の際に正直に説明しておくことが大切です。
地中埋設物に関するトラブルは、売主や不動産業者の説明義務や調査義務なども関係してくる複雑な問題です。
もし、このような問題に直面した場合は、専門家のアドバイスを受けることをおすすめします。
氏名：Y様（60代）
ご職業：教職
お住いの地域：福島県いわき市
ご相談地域：福島県いわき市
問い合わせ方法：インターネット
氏名：取引業者
ご職業：建売販売業
お住いの地域：福島県いわき市
ご相談地域：福島県いわき市
問い合わせ方法：担当者から物件紹介
相続で受け継いだ、ご実家の売却を希望されていました。他の不動産会社で一年間売りに出していたが、なかなか成約に至ることはなかったというご相談をいただきました。当初は実家への思い入れがあり建物での売り出しをされていたのですが、一年間売れなかったので土地としての売却方法も検討しているというご相談でした。
今回ご購入いただいた建売業者の担当者とは、物件の情報交換を行い、今までも何度も取引をしております。そのため、ご要望はある程度把握しており、条件がそろっている物件が売り出しになりましたら、すぐに物件情報の紹介をしてほしいとお伺いしておりました。
とにかく早く売りたいというご希望がありましたので「土地として売り出ししましょう。」と提案しました。新築の家に住みたいという市場のニーズがあり「ハウスメーカーは決まっているが土地がない」というお客様が多くいらっしゃることもご説明いたしました。そして、建物解体は買主様が行う条件で売り出しをすることになりました。すぐに、ハウスメーカー・建売業者・工務店などのお取引のある業者と既存のお客様へ物件情報を紹介したところ、「購入したい」と建売業者から連絡があり、売り出しから、わずか一週間でご成約となりました。
今回の土地をご紹介した際には、「100坪以上ありますので建売2棟分以上の広さがある」ことをご提案しました。業者ですので、専門的な質問を多くいただきますが、その日中には確認をして連絡をするようにしています。今回は測量をした結果、隣地の土地が越境していることが発覚しました。隣地の所有者様にご説明をさせていただき、越境している分を売主様から無償譲渡することで合意に至りました。今後、その土地に住むお客様のために、お互いに情報交換をしっかりと行いスムーズな取引ができるように心掛けています。
イエステーション いわき平店
私はとにかく段取りをスムーズに進めることを意識しています。不動産に関するお困りごとがございましたら、解決に導くためのお手伝いをさせていただきます。いつでもご連絡お待ちしております。
氏名：Y様（60代）
ご職業：教職
お住いの地域：福島県いわき市
ご相談地域：福島県いわき市
問い合わせ方法：インターネット
氏名：取引業者
ご職業：建売販売業
お住いの地域：福島県いわき市
ご相談地域：福島県いわき市
問い合わせ方法：担当者から物件紹介
相続で受け継いだ、ご実家の売却を希望されていまし
た。他の不動産会社で一年間売りに出していたが、なか
なか成約に至ることはなかったというご相談をいただき
ました。当初は実家への思い入れがあり建物での売り出
しをされていたのですが、一年間売れなかったので土地
としての売却方法も検討しているというご相談でした。
今回ご購入いただいた建売業者の担当者とは、物件の
情報交換を行い、今までも何度も取引をしております。
そのため、ご要望はある程度把握しており、条件がそろ
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報の紹介をしてほしいとお伺いしておりました。
とにかく早く売りたいというご希望がありましたので
「土地として売り出ししましょう。」と提案しました。
新築の家に住みたいという市場のニーズがあり「ハウス
メーカーは決まっているが土地がない」というお客様が
多くいらっしゃることもご説明いたしました。そして、
建物解体は買主様が行う条件で売り出しをすることにな
りました。すぐに、ハウスメーカー・建売業者・工務店
などのお取引のある業者へ物件情報を紹介したところ、
「購入したい」と建売業者から連絡があり、売り出しか
ら、わずか一週間でご成約となりました。
今回の土地をご紹介した際には、「100坪以上ありま
すので建売2棟分以上の広さがある」ことをご提案しま
した。業者ですので、専門的な質問を多くいただきます
が、その日中には確認をして連絡をするようにしていま
す。今回は測量をした結果、隣地の土地が越境している
ことが発覚しました。隣地の所有者様にご説明をさせて
いただき、越境している分を売主様から無償譲渡するこ
とで合意に至りました。今後、その土地に住むお客様の
ために、お互いに情報交換をしっかりと行いスムーズな
取引ができるように心掛けています。
イエステーション いわき平店
私はとにかく段取りをスムーズに進めることを意識しています。不動
産に関するお困りごとがございましたら、解決に導くためのお手伝いを
させていただきます。いつでもご連絡お待ちしております。
今回は、北茨城市大津町の五浦（いづら）にある六角堂をご紹介します。
これは明治時代に活躍した茨城県出身の日本画家、岡倉天心が自ら設計した建物です。現存する天心亭から一段低い断崖の上に建てられており、天心亭をあとに海岸に向かっていくと、六角堂が屋根から見えてきます。
急な下り道を手すりにつかまりながら下りると、六角堂は太平洋の奇岩や荒磯を見下ろす位置にあり、断崖に海風が襲いかかってきます。
六角堂は、名前のとおり六角形の建物で、面積は9平米と四畳半ぐらいの広さです。中には何もありません。聞えるのは磯を洗う潮騒と海風の音だけ、何もない空間は瞑想するにふさわしい場所だったに違いありません。
また、断崖に立つ朱塗りの建築と海沿いの松の木々とのコントラストは見事で、絵画のような趣きがあります。
しかし悲しいことに、2001年3月11日に起きた東日本大震災の津波により、六角堂は土台だけを残して流出してしまいます。この事態を悲しむ声は高く、遠くアメリカやインドから支援の声が寄せられました。六角堂は北茨城市のシンボルであると同時に、岡倉天心を偲ぶ、いわば聖地だったからです。
震災後に海洋調査が行われ、再建が試みられました。しかし瓦の一部や宝珠が発見されたのみで、再建は断念。新築されることになりました。
そして2012年4月、六角堂は見事に再建されました。再建費用の9割以上は寄付金によってまかなわれました。
今、六角堂の目の前に立てば、強烈な海風と磯の荒波を感じることができます。太平洋の海面は遙か下にあり、ここまで津波が襲ってきたとはとても信じられないほどです。
六角堂から1キロほど北に行けば、【茨城県天心記念五浦美術館】もありますので、併せて鑑賞されてはいかがでしょうか。
また北茨城は、豊かな海産物が採れることでも知られています。冬になれば「あんこう鍋」が美味しくなります。六角堂の見学とセットで、ぜひ北茨城の海産物を味わってみてください。
