不動産売却時の準備 不動産を売却しようか？と考える理由は人それぞれだと思います。喜んで売却する人もいれば、他に選択肢がなく、仕方がないので売却する人もいます。 どちらかと言うと後者のケースが多いように思われますが、どちらにしても、売却するに当たっては「準備」が大切になってきます。 「売却＝不動産会社への依頼」のイメージが先行しがちですが、その前に行う、自分でできるある作業が、売却を成功に導けるか？後悔するかの分かれ目になってくるのです。 では一体その作業とは何でしょうか？ まずは、売却しようとする物件の相場をつかんでおくことです。相場をつかむために参考となるものは、以下の通りです。

• ① 公示地価・・地価公示法に基づいて国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の価格を発表するもの。 全国に標準値が設定されており、一般の土地取引価格に指標を与え、公共用地の取得価格算定の基準となっている。

実勢価格の90％とといわれておりますので、公示価格に1.1を掛けると相場に近い数字が出てきます。

• ② 基準地価・・公示地価で国が行ったものを県が追加補完するもの（標準地数が多い）基準地価から相場を知るには公示価格と同じく、基準地価に1.1を掛けて出す。
• ③ 相続税路線価・・国税庁が相続税や贈与税算定の基礎にするため、毎年1月1日付で全国の市街化区域内の道路沿いに価格をつけています。 これを通常、路線価といっています。公示価格の80％程度と言われておりますが、この価格から相場を知るには、1.3から1.4を掛けて行います。

路線価が設定されていない地点は倍率値があり、固定資産評価額に対して、倍率値をかけて価格を算出します。

• ④ 固定資産評価額・・国の固定資産評価基準で算定され、各市町村の固定資産台帳に登録されます。 公示価格の70％程度と言われてますので、固定資産評価額から相場を算出する場合は、1.5を掛けてみます。
• ⑤ 近隣の売買金額・・不動産の広告チラシや無料の不動産情報誌で入手。
• ⑥ 不動産会社に問い合わせる・・価格査定をしてもらう。
  • ①～③は、インターネットから閲覧できますので簡単に情報を入手できます。

売却しようとする物件に、距離的に近かったり、物件条件が似ているものを選んで相場を確認することが可能です。 また、インターネットに接続する環境が整っていない方は、③の固定資産税評価額から相場をつかむことを考えましょう。

• の不動産会社に問い合わせる場合ですが、この場合は細心の注意が必要です。 最後は不動産会社の選び方で売買の成否が決定するといっても過言ではありませんから、その前に最低限の事前準備を行ってから問い合わせをしたいものです。

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不動産売却時の注意点

• 今の家に居住しながら売りに出す・・・。空き家にして売りに出す・・・。
• いずれにしても自宅を売る！と決めたら、出来るだけ早く、しかも高く売りたいのは人情です。しかしそんな方法が、あるのでしょうか？
• ○ どうしたら高く売れるか？
• ○ どうやったら早く売れるのか？
• 不動産業者や不動産鑑定士の査定には考慮されないもので、とても大切なポイントがあります。
• 査定すなわち自宅売却価格を決めるための作業には、ある一定のマニュアルがあります。 これは価格の根拠を示す為の共通のルールのようなものです。しかし、実際の売買の現場においては、この査定には含まれない「あること？」が、大きく影響するのです。
• このことは、売買の現場に携わった者でも、ただ単に「物件」としてしか不動産を見ていない業者や担当者には、あまり関心が無いことかも知れません。
• 「あること」を知らないで、「売り」に出すということは、ダイヤの原石を磨かないで売りに出すのと同じことです。
• 聞いてしまえば、知ってしまえば「コロンブスの卵」ですが、「実行」しなければ効果を発揮しません。
• 「知ると、ヤルとは天地の差！」です。では、その「あること」とは何でしょうか？
• それは、売主の自宅を「買う人」の視点で考えてみると、浮かび上がってきます。
• 買う人がポイントとするものは何でしょうか？
• ①価格
• ②土地（面積、日当たり、周囲の生活環境、利便施設、学校学区など・・・）
• ③建物（間取り、築年数、設備、構造、見た目、など・・・）
• ④資金（諸費用、税金、借り入れ、返済、保険など・・・）
• 主要なものはこの４点かと思われます。人の感覚には五覚があります。「視覚」「味覚」「臭覚」「触覚」「聴覚」。この感覚で一番ものをいうのは「視覚」です。
• ものごとによっては他の感覚が支配することもあるでしょうが、「住宅を買う人」に絞れば、「視覚」が最も重要です。 「見た目」です。「見た目」の一瞬が、気に入ったか？検討してみようか？の判断をする大きな要因になり、全ての行動のスタートになります。
• まずは「買う人の見た目」をクリアしなければなりません？クリアするために「多額の費用」をかけるのでは本末転倒になってしまいます。 費用をあまりかけないで、自分達の力でやれることで、視覚効果を上げる方策を考えなければなりません。土地に関しての視覚効果対策
• は建物周りのゴミや不要物は撤去する。（燃えるゴミ、燃えないゴミ、電気製品、自転車やおもちゃ、古タイヤや趣味の品々・・etc）。
• 市の処分場に自分で運べば費用が大変少なくて済みます。植栽は主要物を除いて全て処分する。置物や鉢植えなども処分する。ペットの小屋なども全て処分する。 「売る」と決めたら、建物を除いて「更地」の状態にするか、それに近いほうが視覚効果はあがります。とにかく徹底的に「モノ」を除去してしまうのです。
• 建物に関しての視覚効果対策は、外壁や屋根はできれば水洗いする。（デッキブラシなどでこするだけでも効果あり）。内部が最大のポイント！（古くてもキレイなこと、清掃してあること、清潔感が大切）
• ◎ 設備（風呂、トイレ、洗面、キッチン、収納など）はピカピカに清掃する。
• ◎ 障子、襖は、張り替える
• ◎ 畳もひどい場合は表替えを行う
• ◎ 照明器具は清掃する
• ◎ カーテンは汚れている場合は外してしまう
• ◎ ガラスはきれいに拭く。網戸は破れている場合は網を取り去り枠のみにする。
• ◎ 神棚や仏壇は、可能な限り、場所を移動して、いつでも動けるようにコンパクトにまとめておく。（神様、仏様も理解してくださる！）
• ◎家族の荷物は日々利用するもの以外は整理整頓しておきスッキリした状態にしておく
• 要は、生活のニオイや生々しさを、可能な限り取り去ってしまうこと。
• （本当は引越しをして、完全な空き家状態にすることが理想ですが・・・・・・）
• 捨てるものはレンタカーを借りるなどして、公設の処分場に運べば比較的少ない費用で済みます。 聞いて見れば「コロンブスのたまご」ですが、これだけでも｢効果｣は大きなものになります。我が家を売りに出す理由はさまざまです。
• 「高く売る、早く売る」ためには「何もしない」では目標達成は難しくなりますが、ほんの少しの汗を流すことによって可能になります。

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動産売却時の本人確認方法

• １． 本人確認の方法

  不動産の売却に際して、本人確認を実施します。

  (１)売主が個人の場合

  次の本人確認書類の原本のいずれかの提示により、住所・氏名・生年月日の確認を行なう。

  ・運転免許証・旅券(パスポート)・住民基本台帳カード・各種健康保険証

  ・印鑑証明書・外国人登録書・乗員手帳

  ・各種福祉手帳・医療受給者証・母子健康手帳・身体障害者手帳

  ・官公庁から発行、発給された書類

  ※本人確認書類は、住所・氏名・生年月日が記載されたものに限る。

  (２)法人の場合

  法人およびご担当者双方の本人確認が必要になります。

  (法人の本人確認)

  次の書類のいずれかの提示または送付により確認する。

  ・登記事項証明書・印鑑証明書・官公庁から発行、発給された書類

  (担当者の本人確認)

  上記(１)の書類をもって住所・氏名・生年月日の確認、および名刺で法人における役職あるいは所属部署の確認をします。

  (３)代理人による契約の場合

  代理人にて契約する場合は、上記(１)の書類をもって契約者と代理人双方の本人確認をします。