こんにちは！郡山の不動産の事ならおまかせの、 イエステーション郡山です。   　今回が不動産売却シリーズ最後となります。今までお付き合いいただきましてありがとうございます。 このシリーズ最後として、不動産売却が決まり、その後の影響として国民健康保険料についてということで一緒に確認してみましょう！   　先ず国民健康保険は聞いたことがあると思います。市町村が運営している医療保険制度のことです。その保険料は毎年前年の所得に応じて改定されています。 その改定の際に参考にする所得額ですが、前年の不動産売却によって出た譲渡所得に基づいて保険料が決められたらどう思いますか？   　この売却時に売却益が出なかったときはいいのですが、所得割という項目で運営市町村によっても違いはあるのですが、基準総所得額に約7％の割合がかけられてその金額が決められていきます。 たまたま前年が2,500万円の譲渡所得が出たとして、その所得額全額からの計算で保険料が計算されたらと思うとどうでしょうか。   　ただし、医療給付費分保険料上限額が54万円迄となっていますから、最高額でも54万円までです。それでもその一年だけのことなのに高額な保険料となったらと思うと大変ですよね。   　そこでこの医療保険としての国民健康保険制度として、居住用の土地建物等にかかる長期・短期の譲渡所得としては、所得税計算において特別控除3,000万円があります。 この国民健康保険料の計算でも、特別控除後の基準総所得が計算に使用されるようになります。ここは大きいところですね。   　つまり、居住用ではありますがその不動産の売却によって出た譲渡益は3,000万円までは国民健康保険料の計算上でも譲渡所得無しとして扱われるのです。   　しかし、注意としてはこの居住用ではなかった不動産の売却の際には、特別控除は利用できません。 単純に取得費用などの諸経費を売却益から控除して出た額に対して保険料率がかけられますので、ここの部分は覚えておきたいところです。   　このように税や保険の制度の仕組みの細かい点までは理解している方少ないと思います。   　不動産専門家としてならそう言った疑問質問や問題に法的問題がないようにしながらも解説することができます。 これからの不動産売買にはやはり専門家が係わるほうが円滑な取引とその後の生活の見通しがたつのではないでしょうか。   　私たちイエステーション郡山富田では、お客様の大切な不動産の売却や不動産活用についてご希望やご不安へのサポートを迅速丁寧にさせていただいております。 専任の担当者がしっかりとご説明や不明な点など丁寧に承ります。是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。]]>

こんにちは！郡山の不動産の事ならおまかせの、 イエステーション郡山です。   　前回は書類の取得方法で確認してみましたがいかがだったでしょうか。 今回はよくある査定としての簡易査定の際に必要な書類としてどんなものがあるか、査定に必要な書類として整理してみましょう。   　簡易査定に必要な書類は次の通りです！   　≪それぞれに共通する書類≫ 　・本人確認書類 　　※身分証明書(運転免許証など) 　　※実印(市町村役場登録印)/印鑑証明書(3か月以内のもの) 　　※住民票(3か月以内のもの)                     　・登記済証・登記識別情報                         　・土地測量図・境界確認書                         　・固定資産税通知書・固定資産税評価証明書(最新のもの)   　≪一戸建ての査定に必要な書類≫ 　・建築確認済証・検査済証                         　・建築設計図書                            　・工事記録書など                           　≪分譲マンションの査定に必要な書類≫ 　・マンション管理規約 　・マンション使用細則                    　・マンション維持管理費明細                       　・耐震診断報告書                         　・アスベスト使用調査報告書                         　≪その他あるとよい書類≫ 　・購入時の契約書 　・重要事項説明書 　・購入時の説明資料(パンフレットや折り込み広告など) 　・借入残高証明書 　・地盤調査報告書 　・住宅性能評価書 　・既存住宅性能評価書   　意外と売却に必要な書類よりは少なそうですね。でも具体的に売却予定額を見積もりする際はなるべく多くの分析資料があると査定上は精度の高い金額が出せます。 実際に売却することになった際も大きく変わることもなくなるようです。   　私たちイエステーション郡山富田では、お客様の大切な不動産の売却や不動産活用についてご希望やご不安へのサポートを迅速丁寧にさせていただいております。 査定についても気軽にお問い合わせください。必要により詳しいご説明も致します。またご不明な点なども丁寧に承ります。 是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。]]>

　　代金を全部支払った場合や自宅、勤務先で申し込んだ場合、宅権業者の事務所の際は除く

　　解除の意思表示は指定の内容を記載した葉書でも可能。内容証明郵便で配達記録付が有効

  ２．手付放棄と倍返しによる解約⇒　売主への解約手付放棄による、売主手付倍額返還による解約 ※　契約で決めた解約期日までしかこの方法はできません。それ以降は違約金(賠償)に移行します。 ※　売主、買主双方に履行の着手があった際は解約できません。 (例：買主の支払完了、売主の移転登記手続き申請など) ※　手付け金の放棄による解除を申し入れている際に正当な理由なく解除拒絶は禁止されています。   ３．住宅ローン利用特約などの条件解除⇒　住宅ローン審査により融資が実現しないときの解約 ※　契約に条件を満たさなかったときは解除が可能とする特約条項がついている場合などは解除可能。 ※　買換え資金を購入資金に当てる場合、購入を先行させるときは買換特約をつけておくと良いです。   ４．契約違反による解除⇒　買主の代金支払い未完了や売主の引渡し義務の未完了による違反解除。 ※　解除前に催告として相手方に通知をする必要があります。   ５．消費者契約法による契約の取消し⇒　消費者契約違反による契約の解除。 ※　売主が業者と不確実又は断定的などで誤認若しくは困惑して契約した場合、契約取消しが可能。   ６．瑕疵担保責任による解除 ⇒　売渡した不動産物件に隠れた瑕疵がある場合で契約目的が達成できないときは契約解除可能。   ７．詐欺錯誤取消しによる解除 ⇒　買主が契約のときに買うつもりがなくて購入したなど錯誤があった際、 又は脅迫や詐欺による契約であった場合は契約を解除可能。     ８．話し合い合意解除⇒　契約の定めによらず、当事者同士で話し合いを行い契約を解除。 ※　お互いに話し合いを行い、お互いの誠意ある合意に基づいてその条件などで契約を解除できる。 ※　合意解除の際はその解除条件などを後日のために書面にしておくことが大事です。   いかがだったでしょうか。不動産取引は高額でその取引も一つ一つの過程を経ながら進んでいきます。 いったん契約が成立した以上その申し込み(効力)を一方的に否定することはできません。それはお互いの約束(契約)は守るものだからです。 いったん申し込んだからこそ、その取引を止めることが本当に得なのかはよく考える必要がありますので冷静に判断しましょう。   不動産の売却や郡山の不動産での活用方法については「郡山の不動産の事ならおまかせ！のイエステーション郡山富田」で売却などのご相談に親切丁寧をモットーに承っております。 専任の担当者が相談内容にしっかりと納得できるように丁寧にご対応をさせていただいております。 是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。]]>

こんにちは！郡山の不動産の事ならおまかせの、 イエステーション郡山です。   シリーズ最後の今回は消費税や仲介手数料以外の費用について確認してみましょう！ 実際に売却する際にどんな費用としての税金や諸費用があるのでしょうか？ 一例として次の費用が挙げられます。 <税金関係>

1. 売却時に契約書へ貼付する印紙税　※節約の方法もあります。
2. 売却時に発生する譲渡所得としての所得税と住民税の納付
3. 住宅ローン完済による抵当権抹消登記の登録免許税（印紙税）※抵当権設定がある場合
4. 抵当権抹消登記申請を委託する場合の司法書士報酬　※本人申請ならかかりません。

 <諸費用>

1. 住宅ローン繰り上げ手数料　※住宅ローンがある場合。
2. 買主への引渡し条件整備費用（現状有姿以外の整備費用）
3. 不動産屋さんへの仲介手数料　
4. 耐震診断報告書作成費用　

　　※新耐震基準以前の建物を売却する際に必要となる場合があります。   　一覧としてまとめてみましたが、意外にも色々と費用が必要となってきそう。 特に住宅ローンがある際にはローン完済に伴う引渡しに必要な手続きがありますから、その点が注意です。 また、売却時に住宅ローンより少しでも高く売却しないと発生する諸費用への対応がうまくできずに赤字になることもあるようなので、少しでも高く売却することがコツです！   　いかがだったでしょうか？意外にも売却に係る諸費用はあるようですね。 　さて、今回で≪不動産売買にかかわる消費税とは！？≫のシリーズは終了です。次回からは、≪不動産売却に必要な書類あれこれ≫がはじまります。 売却するにあたって必要な書類にはどんなことがあるか、次回も一緒に確認してみましょう！   　私たちイエステーション郡山富田では、お客様の大切な不動産の売却や不動産活用についてご希望やご不安へのサポートを迅速丁寧にさせていただいております。 意外な出費にも備えが必要ですから、専任の担当者が詳しいご説明や不明な点など丁寧に承ります。 是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。]]>

こんにちは！郡山の不動産の事ならおまかせの、 イエステーション郡山です。 土地売却のトラブル編も今回で最終話となりますが、いかがだったでしょうか？ なんだか契約も難しいけどその前後のトラブルは避けたいですよね！ということで、最後にポイントをマトメてみましょう。    

• ①不動産売却ができるのは所有者本人

　前回でもお話をしましたが、意外に所有者と契約交渉者が違っている場合が少なくありません。 特に相続登記をしていなかったりすると、遺産分割協議などが必要になってくるなど、契約するにも進みません。売却するにしても所有者と商談者が違ってくることもあります。 しっかりとその不動産所有者は誰なのかを確認してからの交渉としましょう。  

• ②土地の境界ははっきりさせておきましょう

　土地の境界は年月が経つと意外にもあやふやになってしまうもの。法務局に登記されている地積図、土地境界との現況のずれもあり得ます。 不動産屋さんや土地家屋調査士の方と確認して土地の境界を確定させましょう。売買の際の土地に関しては現況と地積図との相違をどう精算するかも考えておきましょう。  

• ③不利な事でもしっかりと伝えましょう

　都合の悪い事でも隠さずに開示しましょう。例えば、以前の土地の使用状況や建物の雨漏りなど、問題になりそうなことは素直にお話しして後々の問題にならないようにしましょう。 意外にも物件のことだけではなく、周囲の環境や人間関係も隠さずに開示しましょう。  

• ④売却後は引渡し日を守る

　契約後はその契約条件をしっかりと守るようにしましょう。 特に売り主としては瑕疵担保責任について責任が問われることがありますので、瑕疵担保責任免除特約を入れるなどの確認をしましょう。    

• ⑤契約書にはしっかりと目を通す。

　契約書は必ず目を通して内容を把握しましょう。契約条件の漏れや内容に疑義があった際はすみやかに不動産屋さんを含めて買い主と共に協議をしましょう。  

• ⑥なんといっても最後は頼れる不動産屋さん！

　最後に何といっても！信頼できる不動産屋さんを見つけることが最も大切な事なのはないでしょうか。豊富な実績をもっているか。 売買の際にしっかりとよく話を聞いてくれるかどうか。高圧的な態度などはとらないかなど、信頼できると確りと思える不動産売買の担当者さんを選ぶことが大切です。   　不動産屋さんに始まり、不動産屋さんに終わる。ですね。   　私たちイエステーション郡山富田では、お客様の大切な不動産の売却や不動産活用についてご希望やご不安へのサポートを迅速丁寧にさせていただいております。 専任の担当者がしっかりとご説明や不明な点など丁寧に承ります。是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。]]>

こんにちは！郡山の不動産の事ならおまかせの、 イエステーション郡山です。   　無事に土地の売買が成立し売却が済んだときはホッとしますよね。でもその後で土地売却をした際に確定申告が必要かどうかを悩んでしまう方がいます。 その悩みについてお答えしたいと思います。この売却の際に、売買差益が出た場合と出なかった場合とでその方法がわかれます。   　買ったときの購入代金や固定資産税の清算金額より多いときは長期又は短期の譲渡所得税の確定申告が必要となります。 逆に下回ったために損失が出たときは、所得税法上は確定申告が必要ありません。所得が発生しないのでこれは当然ですね。   　しかし、居住用不動産の売却の際にその更地の売却にかかる契約が家を取り壊してから1年以内に締結され、更にその家を居住しなくなった日以降3年を経過する日の年の12月31日までに売却すれば、 家がない場合でも3,000万円特別控除が適用できます。このように節税制度が色々とありますからしっかりと確定申告は行った方がよいようです。   　一般の譲渡と違い税法上は不動産に関して申告分離方式による確定申告となりますが、居住用不動産の売却に関しては受けられる特例があります。 本来なら納めなくてもよい税金が課税されることのないように不動産の専門家は大切な存在ではないでしょうか。   　そんな複雑な税に関しても不動産の専門家として信頼できる不動産のパートナーは重要なのかもしれませんね。一家に一人の不動産専門家がいてもいいのかもしれません。   　私たちイエステーション郡山富田では、お客様の大切な不動産の売却や不動産活用についてご希望やご不安へのサポートを迅速丁寧にさせていただいております。 専任の担当者がしっかりとご説明や不明な点など丁寧に承ります。是非、お電話やご来店などお気軽にご相談ください。スタッフ一同、心よりお待ちしております。