不動産は買ったとき、売ったとき、そして所有していても税金がかかります。

買ったときの税金は不動産取得税といい、自動的に納税通知書が送られてきます。

所有しているときの税金は固定資産税や都市計画税ですが、これも自動的に納税通知書が届きます。

売ったときの税金は確定申告が必要です。売ったときに利益があっても特例で税金が安くなる制度がありますが、特例を適用するためには確定申告が必要です。

ここでは不動産譲渡所得税の概要や特例措置について解説します。

こんなときは確定申告が必要

不動産を売却した翌年春には確定申告をしなければなりません。

売却により利益があった場合はもちろんですが、損失があった場合も確定申告により、他の所得から損失分を控除できる制度があります。

［確定申告が必要なケース］

以上のようにマイホームの売却に関しては、特例措置があるので利益の有無にかかわらず、必ずチェックして確定申告すべきどうかを確認するようにしましょう。

譲渡所得の申告

不動産を売却したときに所得（利益）がある場合は確定申告が必要です。確定申告により譲渡所得税を算出し納税しなければなりません。

税率は売却するまでの不動産の所有期間により異なります。

• • • 短期譲渡：売った年の1月1日現在で5年以下
    • 長期譲渡：売った年の1月1日現在で5年超

税率は以下のとおりです。

不動産の譲渡所得は「分離課税」といい、他の給与所得や事業所得と区分しなければなりません。事業所得では損失がある場合でも分離して不動産だけの譲渡所得を計算します。

譲渡所得は次の式で計算します。

譲渡所得＝売却価格 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額

取得費とは土地や建物を取得したときの代金ですが、建物については「減価償却費」を差し引いた金額になります。また取得したときの仲介手数料も取得費となります。

譲渡費用とは譲渡するために支出した費用で、仲介手数料、測量代、解体費用などをいいます。

特別控除額とは収用の場合の譲渡では5,000万円、マイホームの売却では3,000万円の控除があります。

マイホームの売却益

マイホームを売却した場合も譲渡所得があれば確定申告は必要ですが、特別控除により課税額がゼロになるケースでも申告しなければなりません。特別控除は確定申告によって適用されます。申告しないと適用されず違法行為になってしまいます。

特別控除の適用

譲渡所得から3,000万円を控除することができるのが、特別控除の制度です。

短期・長期にかかわらず3,000万円の控除ができます。ただし次のような条件を満たしたものになります。

1. 1. 売却の時期などの条件
      • • 自分が住んでいた住宅で、住まなくなった日から丸3年を経過する年の12月31日までに売ること
        • 家屋を取り壊した場合は、上記のほかに取り壊しから1年以内に譲渡契約が締結されていること
        • 家屋を取り壊したあとは貸駐車場などに使用していないこと
        • 災害で住宅が滅失した敷地を売却した場合は、住まなくなってから丸3年を経過する年の12月31日までに売ること

1. 2. 売主に関する条件

売った年の前年か前々年にも以下の特例措置を受けていないこと

• • • 3,000万円特別控除の適用
    • マイホームの譲渡損失による損益通算や繰越控除の特例
    • マイホームの買換え・交換の特例

1. 3. 売った物件や売買契約についての条件
      • • 収用等の場合の特別控除などほかの特例措置を受けていないこと
        • 売主と買主が特別な関係でないこと
          • 親子や夫婦
          • 売った後に同居する親族や内縁関係の人
          • 関係のある法人

自分が住んでいた家で、過去3年間に同様の特例措置を受けておらず、第三者に売却した場合はほとんど適用を受けることができます。

また、一定の条件を満たす親などが居住していた住宅を、相続して令和5年末までに売却する場合も3,000万円特別控除が適用できるようになっています。詳しくは『被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例』を参照してください。

買換え特例

マイホームを売却した場合に上記の3,000万円控除の適用をせずに、買換え特例を適用し譲渡所得課税を繰延べする方法を選択することもできます。

買換え特例が適用できる条件は次のようなものです。

• • • 売却をした年の前年から翌年までの3年間に買換えをした
    • 売却価格が1億円以下
    • 売却した年の1月1日で10年超所有し、10年以上居住していた

マイホームの売却損

マイホームを売却したときに売却損があると、その年の所得から損失分を差し引き、所得税を少なくすることができます。ただし長期譲渡の場合に限ります。

1. 1. マイホームの買換えした場合

売却をした年の前年から翌年までの3年間に買換えをしたときに、買換えで取得した住宅をローンで購入し、年末の時点でローン残高がある場合はその年の所得と損失分を差し引きできます。

1. 2. マイホームの買換えをしない場合

マイホームの買換えをしないときでも、売却損がありなおかつ売却した住宅のローンが残っていた場合は、ローン残高と売却価格の差額分を限度として、その年の所得から損失分を差し引きできます。

どちらの場合も、その年の所得から控除しきれなかった分については、翌年に繰り越すことが可能です。

気をつけたい取得費の計算

不動産を売却したときの譲渡所得を簡単に表現すると、取得した価格と売却した価格の差です。

取得した価格よりも安く売却した場合は損失がでるのですが、建物は年数が古くなるほど安くなるので、建物の売却はほとんどが安く売却しているはずなのです。

『安く売却したので損失があるから確定申告の必要はない！　』と思いがちですが、税法上の計算ではそのような簡単な話ではありません。

建物の取得費に関しては『不動産売却で必要な費用内訳と支払時期』で解説しましたが、気をつけたいのが次のようなケースです。

不動産を取得した時の契約書や領収書が残っていない・・・場合です。

契約書や領収書がない場合は、確定申告にあたって取得費を証明する書類がなく、取得費を計算することができません。その場合税務上では『譲渡価格の5％』とすることが定められています。

譲渡所得＝譲渡価格×95％－譲渡費用－特別控除

取得費が不明な場合の計算式は上のようになり、特別控除がないケースではほとんどの場合、利益がでてしまいますので注意してください。

まとめ

不動産譲渡所得税は不動産を売ったときの税金です。確定申告により課税額が決定します。放っておくと税務署から「お尋ね」がくることもあります。

確定申告の時期は、売った年の翌年2月17日から3月16日までの1ヶ月間です。年の初めに売却した場合は1年後の申告になり、忘れてしまいそうです。

万が一忘れてしまうと、無申告加算税や延滞税が加算されることもあるので気をつけてください。

『ローン残債のある住宅を売却する方法』ですこし紹介した「任意売却」についての解説です。

不動産を売却してもローンの残高分に満たない場合、つまり抵当権の解除がむずかしいと考えられるときにおこなうのが任意売却です。ほとんどは住宅ローンのあるマイホーム売却で利用される手法です。

任意売却が債権回収の手法として利用されるようになったのは、20年以上前からのことで、2009年のリーマンショックにより成立した「中小企業金融円滑化法」の影響もあり、より多く普及するようになりました。

一般的に “競売” との比較によりメリットが論じられることが多く、ここでも同様の視点から特徴をまとめてあります。

通常の売却と同じ手順ですすむ任意売却

任意売却は通常の売却とほとんど同じプロセスで、すすむことが大きなメリットです。

競売の場合は法律にもとづいた強制力のあるものなので、売主にとっては非常に嫌な思いをすることもあります。典型的なことが「執行官による現況調査」です。

事前に訪問日の連絡がきますが、都合が悪くても執行官は「開錠業者」を伴い訪れます。つまり留守の場合は玄関の鍵を開けて入室します。現況をあちこち写真に収め、物件情報として公開されます。

通常の不動産売買では、執行官の調査は「不動産査定」に該当しますが、留守宅に勝手に入ることなどありませんし、室内の写真に関しては公開したくないものは、売主の判断で除外できるものです。

任意売却の手順は次のようにすすみます。

手付金は不動産会社が預かる場合がある

売買契約時には買主から手付金を受領します。手付金はほとんど「解約手付」として受領するもので、引渡し時には売買代金に充当します。

売買代金は売主が形式上受領しますが、全額債権者である金融機関に移管するのです。そのうえで債権者が不動産会社に仲介手数料を支払い、他の清算金などの支払いをおこない原則的に、売買代金から売主が得る金銭はありません。

つまり手付金は最終的には債権者に回収される金銭のため、引渡しまでの期間は不動産会社が預かることがほとんどです。

任意売却には期限がある

通常売却と異なるのが任意売却には期限があることです。

通常の売却では売れるまで2～3年間も販売活動を継続し、苦労の末やっと売り切ることに成功するなどのことがありますが、任意売却は債権者により期限が決められます。

唯一ここがデメリットといえる部分です。

債権者は任意売却をすすめながらも、もう一方「競売」も選択肢として残っています。期限が経過し売れる見込みがなければ並行して競売手続きを進めます。

任意売却が可能な期間は債権者により異なりますが、6ヶ月を経過するとむずかしくなると判断しなければなりません。

仮に競売手続きがすすみ「入札開始」までであれば、任意売却できる可能性は残っていますが、時間的には非常にきびしいものがあります。

また売出し価格は債権者の判断で決まるので、任意売却としては無理な価格設定をされることもあり、 “売りたいのに売れない” といった状況になることもあるのです。

任意売却の前にチャレンジしたいリスケジュール

任意売却は返済が困難になった債務者の救済措置なので、返済能力のある段階では金融機関は応じてくれません。

延滞履歴はまだないが2ヶ月後からは見通しが立たないなどの状況の場合、金融機関にリスケジュールの相談をすることをお勧めします。

リスケジュールが可能になるとマイホームを手放すことを避けられます。任意売却はマイホームを失うことを意味しているので、返済条件の緩和により持ちこたえることができるかもしれません。リスケジュールがうまくいかない場合は、任意売却を選択する考え方が望ましいといえるでしょう。

任意売却は “救済措置” と前述しましたが、延滞履歴が実際に生じてから手続きが開始されます。延滞がおきる前から手続きできるものではありません。

毎月の返済が滞るようになり3ヶ月ほど経過するころに、督促状などが送付されてきます。6ヶ月近くになると「期限の利益の喪失」を通知する文書が届きます。

「期限の利益の喪失」とは、長期の分割で返済できる条件で契約した「金銭消費貸借契約」ですが、一括で返済しなければならなくなることを意味しています。一括で返済できない場合には、保証つき融資の場合は保証会社が「代位弁済」をおこないます。

• • • 期限の利益の喪失
    • 代位弁済の実行

これらの条件が整ってから、正式に任意売却を進めることができるようになります。代位弁済がない場合には、融資した金融機関が抵当権の行使をおこなう条件が整ったときからスタートできるのです。

残債務や引っ越し代はどうなるのか？

任意売却は金融機関にある債務のすべてを清算することはできません。競売であっても同様で債務は残ってしまいます。一般的に競売のほうが売却価格は低下するので、残債は多くなってしまいます。

競売は裁判所による法的処理なので、残債務についてもきびしく請求されることになります。残債務の返済から逃れるために “破産手続き” に進むこともあるのですが、任意売却はすこし状況が変わります。

残債についても話し合いをすることができ、結果的には月々わずかな分割払いで可能になることが多いのです。

競売との比較ではもうひとつ大きな違いがあります。それは引っ越し代についてです。

競売は強制的に売却され強制的に退去させられます。対して任意売却は文字通り “任意” なので、債務者の事情に考慮してもらえる余地が残ります。

金融機関にもよりますが、多くは引っ越し代の捻出を売買代金から認めてくれるケースがあるのです。

まとめ

競売件数は2009年から減少がつづいています。大きな原因は「中小企業金融円滑化法」の影響と考えられますが、リスケジュールが実施されるケースもあれば、任意売却が増加しているとも想像できます。

住宅ローンは非常に長い返済期間が特徴であり、社会や経済環境の変化により、計画通りの返済が困難になることもあります。そのようなときに、リスケジュールや個人再生といった方法もあります。

またマイホームを失うことは辛いことですが、任意売却により一度ローンを整理して、再出発する方法もあるのです。競売だけはできるだけ避ける方法を考えたいものです。

ローン返済中の不動産を売却するには、売買代金で借金の返済が可能かどうか確認しなければなりません。ローンの借入にさいしてはほとんどの場合抵当権が設定されています。

抵当権が設定されたままの不動産を売却することは法的に可能ですが、普通は抵当権を解除してから買主に所有権移転します。なぜなら抵当権は所有権を阻害する効力を持っているからです。

ここでは住宅を売却するさいに必要な、抵当権解除の条件について解説します。

売却理由のバリエーション

不動産に抵当権が設定され残債がある場合のほとんどは住宅ローンです。マイホームの売却は次のような理由やシーンでおこなわれることが多いものです。

1. 1. 1. 別の住宅を購入する為に売却する “買い替え”
      2. 家族との同居や施設入所による “不動産処分”
      3. 転勤による “住替え”
      4. 離婚による “財産分与”
      5. 遺産分割のために “不動産処分”
      6. 住宅ローンの返済が滞り借金清算のための “不動産処分”

どの理由であれ共通するのは売買代金で残債を返済し、抵当権の解除と抹消登記をおこない買主に引渡すことです。

買い替え住み替えの売却

現在のマイホームを売却し新居を購入する場合、あるいは老人ホームなどに入所することになり、これまでの住まいを売却しようとすることもあります。転勤により住まいを処分することも、これらは「買い替え住み替え」と分類できます。

このケースのなかでむずかしい条件をクリアしなければならないのが「買い替え」です。

『自宅を住み替える買い替える時に知っておきたい賢い方法と手順』で説明したように、現在の住宅を売るタイミングと新しい住宅を購入するタイミングにより、二重ローンや買換えローンが組めるかどうかが問題となるのです。

単に売却するだけであれば、新しい住まいを探し引越しの準備をするなど、あまり売却のタイミングに左右されることなく決めることができます。ただし売却されて売買代金が受領できるまでの期間は、ローンの返済が継続しますので新しい住まいの家賃などを考慮した、家計チェックが必要であることはいうまでもありません。

財産分与と遺産分割

財産分与や遺産分割はそれぞれ財産を取得する人たち全員に対し、取決めしたとおりに財産を分割できる場合、不動産を売却する必要はありません。しかしどうしても不動産を売却し “現金化” しなければ分割できない場合があるのです。

具体的な例を示すと以下のようなことです。

• • • 財産分与する元夫婦の全財産が、不動産1千万円、預金5百万円であり、この合計金額を折半する
    • 相続権者が3名(配偶者1名、子2名)おり、不動産2千万円、預金1千万円を法定相続する

上記の場合は不動産を現金化しなければ財産を分割できず、不動産を売却しなければなりません。

本来は売却したくない不動産という場合もあります。居住中の住宅では残された配偶者が生活していることもあるでしょう、しかし売却せずに財産分割ができなければ止むを得ないことなのです。

ただし、遺産分割の場合は2020年4月から施行された「配偶者居住権」により、法定相続による分割であっても住宅を売らずに済む場合があります。

遺産分割の場合は、残債があり抵当権が設定されているケースは少ないと思われますが、財産分与では「連帯保証」や「連帯債務」に互いがなっているなど、売却してローンの清算が必須といえることもあるのです。

所有権移転に必要な負担の消除

ローンの残債があり抵当権が設定された不動産の売却は、引渡しまでに「所有権の行使を阻害する負担の消除」をしなければなりません。

代表的なものが「抵当権」の設定であり、売主は引渡しまでに抵当権の解除と、登記の抹消を準備しなければなりません。

抵当権解除と抹消登記

抵当権とは債務者が債務不履行した場合、担保とした不動産を売却し債務の履行をおこなえるように、債権者の権利を保全するものです。

抵当権が設定された不動産であっても、買主が承諾すると自由に所有権の移転は可能ですが、抵当権が残ったままの状態で不動産を購入するケースは、ほとんどないといえるでしょう。

抵当権を解除するにはローンの残高全額を一括返済する必要があります。そのうえで「抵当権抹消登記」を申請することができるのです。

抵当権の抹消は融資残高がなくなるといつでもでき、売却により所有権の移転がおこなわれるまで、そのままになっているケースもあります。その場合は登記上抵当権が設定されていても、融資残高がなくなっており実質的に抵当権の効力は失われており、簡単に抹消登記が可能です。

売買金額とローン残高

不動産を売却し残債をきれいに清算するには、売却価格はローン残高よりも高くなくてはなりません。売主は仲介手数料の支払いもあるので、売却価格は次のように考える必要があるのです。

売却価格≧ローン残高＋仲介手数料＋その他の清算金＋譲渡所得税相当分

固定資産税の滞納があり、仮差押え登記がされていることもあります。そのような「その他の清算金」を売買代金から支払うこともあり、必要資金を正確に計算したうえで売却価格を決定しなければなりません。

売却代金からローン残債を完済できない場合は、自己資金を充当するか別の借入金を調達するなどの方法を講じる必要があります。

任意売却とは

住宅ローンの返済がむずかしくなり、担保となっている住宅を売却するしか方法がない場合、売れると予想される価格では住宅ローンの残高に満たない場合があります。

売却できずまた返済もできない場合は、放っておくと金融機関は強制的に売却し融資金の回収を計る「競売」に進んでしまいます。

競売は民事執行法にもとづく債権回収手段であり、ローン残高に満たない価格で落札されても抵当権は解除・抹消できるのです。

競売は売却価格が相場よりかなり下回る傾向があり、金融機関と債務者にとって負担が大きいといえます。そこで相場に近い価格で売却できる可能性の高い、「任意売却」による担保物件の処分方法が広まってきました。

任意売却は法律にもとづくものでなく、債権者である金融機関と債務者である住宅所有者、そして売却の仲介をおこなう不動産会社が連携し、売却価格がローン残高に満たない場合でも抵当権を解除し、売却処分を可能にする方法です。

任意売却の詳細にはついては『任意売却のメリットとデメリットを徹底解説』を参照してください。

まとめ

ローン残債のある場合、売却しても残債をすべて一括返済できない状態では、通常の売却はできません。売却をスタートさせるときには、抵当権の解除が可能かどうかを検討することが重要です。

不動産査定価格がすでに残債を下回る場合は、自己資金の持ち出しができる以外、売却は不可能と考えましょう。またローン返済に困窮するような状態の場合には “任意売却” により、解決する方法があります。