賃貸経営に及ぼす影響 賃貸経営は投資ですから、まずは利回りをしっかりと見極めることから始まります。賃貸用建物を専門に扱う、ハウスメーカーや建設会社は、表面利回りをさかんに訴える傾向にあります。 特に現在は金利が史上最低水準ですから、それと比較することにより、賃貸経営の利回りの有利さが際立つのです。 事業収支計画書は、賃貸物件を建ててもらうための説得材料ですから、見た目の良いデータと数字が並べられ、資料はとても分厚く提供されます。 近年になって、特に目立つのは、金融機関借入の返済期間がとても長いことです。 ３０年間から３５年間がほとんどです。 なぜこんなにも長いのか？ それは短期の借入だと、返済部分が多くなりオーナーの手元に残る現金が少なくなってしまうからです。 建設会社は建設費の集金が済めば終了。金融機関は融資が実行されれば業務は終了（返済リスクは保証会社が負う）。 あとのリスクは全部オーナーが背負うことになります。 賃貸経営に及ぼす影響を考えてみますと、

• ①立地
• ②建設費
• ③ローン金利
• ④家賃
• ⑤管理費用
• ⑥入居者募集
• ⑦空き部屋（空き部屋率）
• ⑧税金
• ⑨建物設備のメンテナンス費用

などが上げられます。 長期に亘って考えてみますと、賃貸経営の難しさが浮き彫りになってきます。 特におおきなものは、空き部屋のリスクです。 長期のローンを組んでの事業ですから、家賃収入からローン返済、税金、必要経費、などを引きますと、手元の残る現金はそんなに多くはありません。 １億のローン（３５年返済）を組んで、毎月手元の残る現金が十万円～１５万円程度という例も少なくありません。 家賃設定が８万円の部屋であれば二部屋が空きますと、手元にお金が残らなくなってしまいます。 空き室が常に二部屋あるという事業収支計画をハウスメーカーや建設会社は決して提案しないでしょう。 そのようなことでは、賃貸経営の魅力が無くなってしまい、結果として受注が叶わなくなってしまいますから・・。 いわき市では東日本大震災や福島第一原発事故の避難者が流入してくるなどの影響で、新築の賃貸物件が多く建設されましたが、避難の解除や、福島県借上げ住宅の供与終了、災害公営住宅への移動などで、空き部屋が続々出てきつつあります。 また、少子高齢化、人口減小化の流れが進行しています。 このような社会の流れから将来を見通しますと、これからの賃貸経営は、それが成り立つ地域と難しい地域の色分けをしっかりと行なうことが肝心になってくるのではないでしょうか？ 全ては自己責任です。事前研究をしっかりとやりましょう。]]>

マンションの種類について こんにちは！いわきの不動産の事ならおまかせの、 イエステーションいわきです。 マイホームの購入をお考えの方には「一戸建て」もいいけど「マンション」も気になっている方も多いのではないでしょうか？耐震面にも優れ、機能的でセキュリティも万全なマンションは高齢でも生活や管理もしやすく人気です。近年は、さらにデザインやサービスも豊富に進化している「マンション」。まずは、どんなタイプがあるのか？「マンションの種類について」について、今回はお話したいと思います。 【大きさで見る種類】 マンションには様々な分類方法がありますが、まずは大きさでの種類では、以下の４つの種類で分けられます。 １、大規模マンション 全体で１００戸以上あり、広大な敷地に何棟ものマンションが並びます。プライバシーや日当りも良く、広い敷地に公園や広場、キッズルームやゲストルームなど、共有施設も充実しています。世帯数が多いので、共有施設の維持費管理費が比較的安い傾向もありますし、商業施設が一緒に開発されるなど、生活の利便性も高いでしょう。 ２、小規模マンション 全体戸数５０戸以下の、入居世帯数が少ないマンションです。 小規模なので管理組合などの運営も楽ですし、居住者同士の連帯もよさそうですよ。 ３、タワーマンション 高さが２０階建て以上のマンションで、中には「億ション」と呼ばれる１億を超える超高級なマンションもあります。ジムやプール、ラウンジ、バーなどの豪華な共有施設があります。商業施設が併設され生活の利便性が良く、高層階の部屋は眺望などブランドイメージも高いですよね。 4、低層マンション ５〜６階建てで、高さの低いマンションです。生活環境のよい閑静な住宅街など、建物の高さに制限のある、低層住居専用地域に建てられることが多いようです。 【用途や施工形態の種類】

• 1，ファミリー向けマンション…家族向けに広く間取りが取られたマンション。
• 2，単身者向けマンション…１人暮らしを想定し、１LDKまでのコンパクトな間取り。
• 3，マンスリーマンションやウイークリーマンション…月単位や週単位で貸し出すマンション、住まいではなく長期出張など短期間で利用される。
• 4，リノベーションマンション…既存の物件に大規模な工事をし、新築以上の機能をもたせ、価値を高めたマンション。
• 5，ビィンテージマンション…築10年や３０年以上などの古いマンションだが、立地やデザインもよいなど、古さを活かしながら程よくリフォームがされ趣のある姿がまさにビィンテージ(極上のワイン)の様な
• 　  希少値の高いマンション。
• 6，デザイナーズマンション…建築家がこだわりを持って設計した、デザインや機能性に優れたマンション。

【物件状態や契約状態を表す分類】 そのほか、売り出される時には「新築マンション」「中古マンション」など、販売時の状態を表す分類もありますが、購入か賃貸か？契約条件にも以下の様な種類がありますよ。

• 1，分譲マンション…販売契約。たいてい、全室が分譲されていて、部屋ごとに所有者やオーナーが違います。「分譲賃貸」という購入された方が貸し出している、お部屋があることもあります。長期的に住むことが前提として作られているので、設備も充実しています。
• 2，賃貸マンション…賃貸契約。1棟すべてを一人のオーナーが所有し、全室が貸し出とされていることが多い。利便性を重視した物件が多く、設備やデザインは物足りないこともあります。
• 3，分譲、賃貸が混在するマンション…大規模マンションの中には、最初から分譲部分と賃貸部分があるマンションや、売れ残った物を賃貸している物件もあります。

いかがでしたか？ マンションと一言でいっても、さまざまな形態や大きさ、種類、契約法がありますね。豪華で便利な設備に憧れるところもありますが、購入となれば長期的に住む事になりますし、転勤やご同居などの計画がある方もあります、ご自身の希望するライフスタイルに合わせた物件をよく検討されてくださいね！いわきにも、ご紹介した全てのマンションがある訳ではありませんが、さまざまな特徴をもったマンションが沢山あります。マンションにご興味を持たれた方は、ぜひ、イエステーションいわきの私たちに、お気軽にご相談下さいね。  ]]>

住宅ローン返済計画表 変動金利は注意しましょう！ 住宅会社も銀行もローンを組んでもらえば収益があがります。 リスクは「借り手にだけある」ローンです。 銀行は抵当権を土地・建物に設定し、保証（代位弁済）は保証会社に受けさせ、万が一の場合は生命保険（団信）でカバーします。 借り手が困っても、土地を売った会社も住宅会社も、銀行も困らない仕組みをつくっているのです。 「変動金利」の怖いところは、途中で返済額が変わるだけではありません。「未払い利息」が発生するリスクがあるからです。 もし金利が上昇したら、返済したお金が元金に充当されず、利息の支払いばかりに回されている可能性さえあります。 今の低金利時代に変動金利で借りた人は２％程度の金利上昇で未払い利息が発生するケースが出てきます。 ここで、広告などでよく見る「3年固定型金利ローン」を見てみましょう。 【借入れ条件】 3年固定　金利１％　借入額3000万円（35年返済）

• ※当初3年間の返済額　・・・・84,685円
• ※3年後の金利　シュミレーション（キャンペーン金利終了、変動金利）

金利	返済額	年間負担額	アップ率
1.00％	84,685円		（当初3年間）
2.25％	101,697円	約20万円	20％
3.00％	112,533円	約34万円	33％
3.50％	120,533円	約43万円	42％
4.00％	128,552円	約52万円	52％

元々、1％というのはキャンペーン金利であり、30年や35年という年月で、金利4％は十分に考えられる数字です。 こうなると、急に1.5倍の支払いが発生してきます。 （実質、かつて住宅ローン金利は平均すると5.5％程度だったようです。） もし、低金利が魅力であれば、長期固定ローンと組み合わせて、借りることをお勧めします。 まずは無理な返済計画を立てない！そして途中で大きく返済額が変わらない資金計画を立てましょう。 マイホーム取得費は高くても、預貯金が多い人や親の援助がある人と、頭金もなくローンに頼っている人とでは同じ比較は出来ません。年収に対するローンの割合が低いほど、将来にわたって安心です。それは、現在支払っている自動車や教育ローンなども含めた数字です。 まず、年収を12ヶ月で割った「平均月収」を計算します。平均月収に対してローンの比率を出します。2割以下（２０％）であれば、おおむね安全と考えてもいいでしょう。 年収480万円の人でしたら、平均月収が40万円。2割で計算すると、月々8万円の返済です。物件価格とローンの差額が「頭金」として必要な額です。（そのほかにも、ローン手数料や火災保険料、登記費用などの諸費用も必要です） かつての日本のように30年から３５年後もボーナスや退職金があてになる時代ではありません。税金や社会保障費は確実に増え、賃金のアップもあまり期待できません。 ローンを返済し終わるまでは、ずっと負担は続くのです。途中で売却しても、中古住宅はローン残債よりも安くしか売れないでしょう。 だから「今、借りられる上限」ではなく「将来も返せる額」を上限としましょう。 それが自分と家族の生活を守ることになるのです。  ]]>

地震保険について 地震保険は、火災保険と付帯して入る保険で、「火災保険契約額の50％まで」を保険金として加入できます。どうして地震保険に入るのかといえば、「地震が原因で発生した被害やそれによる火災の被害は火災保険では補償されない」からです。 地震保険による損害補償で、対象となるのは、居住用の建物とその建物内の家財です。 家財（生活用動産）の例としては、家財家具類、有価証券（価額が30万円を超える貴金属や骨董品は含まない）です。 地震保険に入る場合、火災保険金額が3000万円だとすれば、地震保険は900～1500万円の間の金額で設定することになります。 保険金は建物と家財の損害程度に応じて支払われるのですが、損害の状況によって、「全損／半損／一部損」の3つに分けて支払われます。 「全損」扱いは、建物の時価額が50％以上の損害か、延床面積の70％以上が消失・流出した状態で、家財は時価額の80％以上の損害の場合です。 「半損」とは、建物の時価額が20％～50％未満の損害か、延床面積の20％～70％未満が消失・流出した状態で、家財は時価額の30％～80％未満の損害です。 「一部損」とは、建物の時価額が3％～20％未満の損害か、床上浸水あるいは地面から45センチメートルを超えて浸水した状態で、家財は時価額の10％～30％未満の損害のことです。 東日本大震災以降、地震保険加入が増大傾向にあるようです。 各社各様の保険がありますから保険選びに迷うということもあるかと思いますが、その時はファイナンシャルプランナーに相談されることをお勧めします。    ]]>

段取りOK！引っ越しの流れについて こんにちは！いわきの不動産の事ならおまかせの、イエステーションいわきです。 お引越しと聞くとちょっと大変なイメージもあり、お忙しい方の中にはちょっと億劫に感じる方もいらっしゃるかと思います。そんなお引越しも「キチンとした準備、段取り」がわかれば大丈夫！本日は、少しでも楽に「お引越し」が出来るよう、「引っ越しの流れ」についてお話したいと思います。 【引越し方法とスケジュール決め】1ヶ月前 引越し日を決め、引越し方法を決めましょう。自力でする方は、レンタカーや車、お手伝いして戴く方の段取りをし、引越し業者を利用する場合は複数の会社で見積もりを取り、それぞれの内容を確認し引越し業者を選んでくださいね。 ※荷物の搬入が出来るか？引越し先のエレベーターの有無や、ドアのサイズなどを確認し、エアコンの移動取り付けは危険なので、電気工事業者に依頼しましょう。 【現住の住まいの解約手続き】 現在、賃貸にお住まいの方は、引越しが決まったら大家さんや管理会社へできるだけ早く退去予定を伝えましょう。また、駐車場の解約手続きも忘れないように注意してくださいね。 ※解約の申し出は、引越しの1カ月前までに連絡をしないと、翌月の支払いが請求される場合もあるので、解約期限をよく確認しましょう。 【不用品の処分】 不要なものは「捨てる」か「売る」「譲る」など整理しましょう。家電や大きな物は捨てるのもお金がかるので、リサイクルショップや友人にあげる、フリマアプリもいいですね。 【家具家電の購入検討】 新居で必要な家具や家電があれば、早めに選んで配送の手配をしましょう。特に、エアコンなどの家電は工事の予約が必要な物もあるので、早めに考え購入しましょう。 【その他あれこれ】 引越しのダンボールは1人当たり20個が必要と言われています。梱包資材に金をかけたくない方は、スーパーなどでダンボールをもらうのも良いですが、荷造りに楽で破損の心配も少ない「引越し業者の梱包資材」やホームセンターで購入しても良いですね。 ◎転居ハガキを出す方は作成を始め、ネットで注文出来る印刷サービスも便利です。 ◎幼稚園と保育園の手続きや、小学校・中学校・高校の転校届けが必要な方は、早めに転校先を決め、手続きをしましょう。 ◎２週間前くらいまでには、新居の図面などからレイアウト決め、すぐに使わない季節品などは梱包し、固定電話の移転がある方は工事も必要なので早めに連絡しましょう。 【1週間前までにやりたい準備】 本格的にお引越しの荷造りをスタートし、各届や手続きもしましょう。 ◎役所での手続き関係…転出・転居届を提出 国民健康保険の異動届け 印鑑登録の返納 乳児医療費助成や児童手当、介護保険、後期高齢者医療費助成など ◎電気、ガス、水道の停止手続き…電話のほかネットや郵送でも手続き出来ます。 ◎そのほかも変更手続き…インターネット、郵便物の転送依頼、NHKの住所変更、衛星放送やケーブルテレビの契約、新聞、各牛乳や食材の配達サービスなども忘れずに。 【引越し前日までにやること】 搬入先での家具配置を、引越しスタッフへの指示ができる様にしておきましょう。実印、銀行通帳などの貴重品は手荷物で運ぶよう別にし、ご近所への挨拶用の手土産など準備して、ご近所への挨拶も忘れない様にしましょう。 【前日にやる準備】 やり漏れた作業はないか確認し、明日の最終確認をしておきましょう。冷蔵庫は中を空にしてコンセントを抜き、洗濯機の水抜きや、明日、精算するお金など現金も準備しましょう。 【いよいよ引越し当日です】 タオルや歯ブラシなど、当日まで使用したものを梱包し、電気・ガス・水道の停止のほか、 賃貸であれば、鍵の返却も忘れない様に注意しましょう。 【新居についてからやること】 電気・ガス・水道の使用を開始し、搬入した荷物の確認をしましょう。そして、引越し料金を精算し、ご近所への挨拶や、荷解き・整理整頓をしましょう。 【引越し後に早めにやること】 役所で、市区町村をまたぐ引越しの時は14日以内に「転入届」の手続きをしましょう。同時に、そのほかの手続きも一緒にしましょう。原付自転車、バイクの変更や犬の登録も、役場となりますのでお忘れなく。そのほか、 ◎警察所では…運転免許の住所変更、車庫証明申請 ◎運輸支局では…自動車検査証(車検証)登録変更を住所変更後15日以内に。 ◎その他、各種保険、クレジットカード、携帯電話の住所変更や勤め先への住所変更、敷金の精算などもあります。   いかがでしたか？ お引越は、荷物の移動だけではなく、さまざまな手続きも沢山必要ですね。でも、このチェックリストがあれば大丈夫！ぜひ、活用して段取りのよい楽しいお引越しをなさってくださいね！  ]]>

http://150.60.202.16/html1/kaitai/housing-loan/ こちらでも分かりやすく、住宅ローンについてご案内しておりますのでご参考になさってみて下さいね。]]>

売買価格 仲介手数料 200万円までの部分 5% 200万円を超えて400万円までの部分 4% 400万円を超える部分 3% 因みに400万円以上の売買の際は次の簡略した計算式が利用できます。 ⇨　仲介手数料＝売却価格×3%＋60,000円（消費税別） いかがでしたでしょうか？ 今回は「仲介手数料」についてお伝えいたしました。 意外と不透明にされてきた「不動産仲介手数料」 イエステーションいわきでは、お客様へ何に対する手数料なのかを明確にし、それに値する顧客サービスを提供する事をモットーとしております。 ご不明な点がありましたらイエステーションいわきまで、お気軽にご相談くださいませ。 スタッフ一同、心よりお待ち申し上げております。]]>

http://150.60.202.16/html1/kaitai/]]>

AR（拡張現実）とは、Augmented Reality（オーグメンテッド・リアリティ）の略で、 人が知覚する情報にコンピューターで拡張する技術、や拡張された現実環境そのものを示す言葉です。 VR(仮想現実)とはVirtual Reality（バーチャルリアリティ）の略で、コンピュータグラフィックスや音響効果を組み合わせて、人工的に現実感を作り出す技術です。 この技術はゲームの世界でいち早く取り入れら、ゴーグル式のディスプレーを被り、あたかも自分がゲームの中に入り込んで一緒にストーリーを展開していくというバーチャルな世界を体感させてくれます。 最近この技術を不動産業でも取り入れるところが現れました。実際に物件を見なくても部屋の間取りなどをあたかも現場の部屋に入り、内見できたりします。この技術をホームステージングといいます。 転居先が遠方で間取図や写真でのイメージから感じ取れない場合、このツールを使うことで立体感や奥行きを感じとれ、更にバーチャルな家具を置いて日常感を出すことができるといいます。 リノベーション予定の物件の場合、完成後の部屋を見ることもできますし、色々な部屋を見てみたい〜と複数の部屋を内見することも出来ます。口頭では説明しづらいものや、移動時間など制約があり、比較が難しいとしいという問題を解決してもらそうですね。]]>