＜いわき市の土地の相場と傾向＞ いわき市の土地相場は平成23年の東日本大震災並びに福島第一原子力発電所事故から４年続けて上昇し、平成27年がピークになりました。 原発が立地する双葉郡から、いわき市へ避難者約2万4,000人と言われた中、原発賠償が実施され不動産購入の動きが活発化しました。 ピーク時には価格高騰地の全国上位１０位中八つ（上昇率１２．３％～１５．３％）までをいわき市が占めるという状況でした。 価格が2000万円～5000万円台のものから8000万台までと幅広く売買され、震災前から分譲販売に苦戦していた、郷ケ丘四丁目、いわきニュータウン、 泉町の区画整理地やタウンズヒルなども次々に買われていき、その後の住宅建築ラッシュへとつながっていったのです。 こうした中、宅地不足が叫ばれ出し、いわき市は、市内１９地区（６０ヘクタール）で約１５００戸分の市街化調整区域の地区計画を策定し、民間事業による、宅地造成を認めることとなりました。 しかしながら造成工事に着手するまで時間を要しますので、その間も、地価高騰は市街地から郊外地へと波及し、双葉郡から比較的近く、気候風土も似たような、四倉地区は平成２８年全国上昇率３位となりました。 四倉はいわきの中心部からは１０ｋｍほど離れており、海岸線に近い国道６号線に沿った一部は津波が襲い大きな被害が出ました。 中心部の地価が高止まりしている一方、地区計画の造成が次第にすすみ分譲を始めるところも出てきましたが平均価格が坪当たり２５万円前後で、かつ、大手ハウスメーカーの建築条件付きという分譲地で、若い世代にはとてもハードルの高いものとなっています。その後も分譲を始める地区が出てきましたが、いずれも建築条件付であって消費者の選択幅は広がりを見せてはおりません。 新しい分譲地は高くて手が出ないし、そうかといって、買える価格帯の土地は、利便性が悪かったり、道路幅が狭かったり、日当たりに難があったりと、 「帯に短くたすきに長い状態」で、やはり「宅地不足」に変わりが無いのです。勿来や錦といった市内南部地区はまだまだ手ごろな宅地があるようです。 平近辺の旧分譲地や、好間、平窪、神谷、内郷の平地などは、あいかわらず人気度が高く価格もそれなりになっています。 平成２９年になりましてからは双葉郡内避難者の不動産にかかわる動きは、ほとんど見られないようになり、徐々に震災前の状態に近づきつつあります。 もし、これからマイホームを計画されるのでしたら、いわき市の不動産動向を良く見ながら、希望の地区の幅を少し広げて、当然ですが住宅ローン金利などもしっかりと見極め、 専門家の意見なども十分取り入れて「決断」することが大切なポイントになってきます。 土地の購入時期はいつが良いか？は誰もが考えることですが、「出会ったとき、買えるとき」が一番の好機ではないでしょうか？]]>

いわき市ってこんな街…歴史編 こんにちは！イエステーション郡山です。 今回は、私たちの会社がある、いわき市について改めてご紹介したいと思います。 いわきの歴史について少し調べてみましたので、最後までお付き合い頂けたらと思います。 【遺跡や史跡から見る、いわき市誕生までの歴史】 いわきは、旧石器時代から始まったとされ、市内に残る旧石器時代から弥生時代の遺跡「大畑遺跡群」「亀ヶ崎(かめがさき)遺跡」からも、 温暖な気候と豊かな自然に支えられ、狩猟や魚をとって生活していた様子がわかります。 ◎古墳時代には、土を高く盛り上げた大きな墳墓(ふんぼ)が作られるようになり、市内にも全長118ｍにも及ぶ「玉山古墳」や「甲塚古墳」が残るほか、 「中田横穴(国史跡)」は後室の周壁に描かれた白と朱の三角紋が有名です。 ◎飛鳥〜平安時代は、中央の支配体制に組み込まれるようになり「岩城評」が置かれたのち、陸奥国の五群と常陸国の一部を併せ「岩城国」が置かれますが、程なく「陸奥国」に併合されてしまいます。 夏井川流域を中心とする「磐城郡」の役所が「根岸遺跡（平－下大越）」一帯にあり、鮫川流域を中心とする「菊田郡」の役所が「郡遺跡（勿来町窪田）」一帯にあったものとされており、 平安時代の末期には、内郷白水町にある浄土式庭園を伴う「白水阿弥陀堂」が作られました。 ◎鎌倉時代に入ると岩城氏が勢力を増し、室町時代には大館(現、好間町)に「大館城(飯野平城)」を構え、各豪族を支配しました。 岩城氏は、最盛期には北関東までをも支配する戦国大名となりますが、関ヶ原の戦いで領地を没収され鳥居氏が治めるようになります。 そして、江戸時代に入ると「磐城平藩」のほか「泉藩」「湯長谷藩」「窪田藩」「棚倉藩」「笠間藩」に「幕府領」などが複雑に配置され、統治されていました。 ◎明治時代以降は、明治維新ののち1871年(明治４年)に「廃藩置県」が実施され、1889年(明治22年)の「市政・町村性」の実施により、ほぼ現在のような枠組みが固まります。 そして、昭和30年代になると、いわき地方の経済発展を支えてきた石炭産業が下火となり、地域産業の停滞の救済と地方への開発拠点の設置を進めようと、 いわき地方は「新産業都市」とされ、いわき地方の5市４町５村が合併し「いわき市」が誕生することとなったのです。   【日本一広い！いわき市として誕生】 いわき市は、1966年(昭和41年)10月1日、平市、磐城市、常磐市、内郷市、勿来市、石城郡四倉町、遠野町、小川町、好間村、三和村、田人村、川前村、双葉郡久之浜町、 大久村が合併し、日本一広い面積(合併当時は－1,227.45キロ平方メートル)の市となり誕生しました。人口も、昭和40年10月の国勢調査によれば、333,881人で全国24位、東北では仙台市の約48万人に次いで２位の県内最大の都市でした。 そして「新産業都市」として、首都圏から近い利点もあり、東北１、2位を争う有数の工業都市として発展しました。 ◎現在は、1966年に炭鉱会社が会社存続をかけ開業させたといわれる「スパリゾートハワイアンズ」は東北地方で最も集客を誇るリゾート施設となり、 そのほか「アクアマリンふくしま」「いわき湯本温泉」など多彩な観光資源で「観光都市」としても発展しました。 特に「スパリゾートハワイアンズ」は、2006年に「フラガール」として映画になるなど、いわき市の顔となり、近年では市を挙げてハワイ色を強く出した観光ＰＲを行っています。 ◎交通面も、常磐自動車道、磐越自動車道が開通後は、首都圏および福島県各地へのアクセスがよくなるなど、電車やバスもふくめ交通面でも著しく発達してきました。 震災後も、雪もあまり降らない温暖な気候や、交通などの便利さから移住者も多く人口も増え、今後もますます生活面や商工業の発展が予想されそうな街です。   いかがでしたか？ わたしも、調べていて意外な発見がいろいろありました。そしていわき市には、いろいろな遺跡や史跡があるのですね！時代を感じる歴史スポットに、わたしも行ってみたいと思いました。 そして、いわきは化石も有名ですよね！ドライブやお散歩しながら、お家とともに歴史探しを…みなさんもしてみませんか？  ]]>

いわきってこんな街…観光&イベント編   こんにちは！イエステーション郡山です。 今回は、私たちの会社がある、いわきの観光やイベントについてお届したいと思います。最後までお付き合い頂けたらと思います。 【いわき市ってこんな街…あれこれ】 いわき市は、茨城県の県境にある浜通り地方南部に位置する臨海都市で、東北で仙台に次いで人口第２位の実は大きな街(あまり都会な感じはしないです)です。14市町村を合併したため、とにかく広く2003年の静岡市の合併までは、面積が日本一で、いわき市民憲章にも「日本一広い面積を持ち～」で始まっていました。 ◎電車は、常磐線と磐越東線がありますが、市内を縦断しているわけではないので、移動は車やバスになります。市街地を少し離れると田んぼや畑ののどかな風景になるのは福島県内共通ですが、駅前は再開発が行われ、駅ビルと直結したペデストリアンデッキ、駅前ビルLATOV（ラトブ）があり、ショッピングも楽しめます。 ◎気候はかなり温暖で、晴れの日が多く別名「サンシャインシティ」と呼ばれています。雪も、みぞれや積もっても3～4センチ程度ですが、スタットレスタイヤは必要ですよ。 【いわきの観光や見どころ】 いわき市は、実は県内ダントツ1位の観光客数を誇る観光都市でもあります。 有名な観光地としては、映画フラガールのロケ地となった「スパリゾートハワイアンズ」「いわき湯本温泉」「アクアマリンふくしま」 や美空ひばりさんの「みだれ髪」で歌われる「塩谷崎灯台」があり、美空ひばりさんの遺影碑などもあります。 ◎また６０キロもある海岸線には「勿来海水浴場」を含め１０ヶ所の変化に富んだ海水浴場がぎっしりと並び、 東には国際港である「小名浜港」のほか７つの港があり、工業や、水産業の重要な拠点となっています。 ◎市内中央部に位置する「湯本温泉郷」は道後温泉、有馬温泉とともに日本三大名湯の一つといわれ、県内有数の温泉郷として賑わいをみせています。 みなさんご存知の「スパリゾートハワイアンズ」もこの温泉を利用しています。そして、近くには全国的にも珍しい馬の温泉もあるのですよ。 ◎そのほかにも、遠い歴史と伝承を訪ねる「国宝白水阿弥陀堂」「勿来の関」「阿武隈山系の山々が創った渓谷美が広がる「夏井川渓谷」「背戸峨廊」などほかにも名所、旧跡が沢山あります。 【いわきのイベントやお祭り】 いわきは、「金刀比羅神社例大祭」「じゃんがら念仏踊」「大國魂神社の大和舞」伝統神事から「桜まつり」や「小名浜花火大会」「いわき踊り」など、お祭りも多い街です。 ◎昭和初期からはじまり、毎年、旧暦の七夕（8月6日～8日）に、駅前で行われる「平七夕まつり」は、豪華な七夕飾りのなか、踊りやステージイベントが、いわきの特色あるお祭りとなっていて素敵ですよ。 ◎最近では、2月に行われる「いわきサンシャインマラソン」もいわきを代表する有名なイベントとなり、毎年、県内外から多くのランナーが集まります。 応援者用のシャトルバスの運行や、ゴール会場では物産展も開催されますので、応援の方も楽しめますよ！   いかがでしたか？ いわきはとても住みやすく、全国から観光客も多く訪れる街ですので、見どころも沢山！温泉やリゾートなども豊富なので、住んでもゆったり楽しめる街だと思いませんか？ イベントも年々パワーアップし、お休みもお出かけ場所に困りませんよ。そんな、魅力ある街いわき市にみなさんも遊びに…そして、ぜひ住んでみて下さいね。]]>

いわき市の家賃相場   家賃はどのようにして決まるのだろう？決めるのだろうか？ アパートやマンション等の賃貸は、貸主にとっては商売（経営）です。土地を更地にしておくのはもったいない、 畑や稲作では収益が少ない？あるいは相続対策のため・・または将来の生活を補填する年金代わりになど、賃貸経営を行う理由はさまざまです。ただどんな理由にせよ、 賃貸する建物を建てなければなりませんし、賃貸した場合の利回りを考えなければなりません。建築費と家賃設定は賃貸経営計画の肝になります。 例えば1棟で6部屋のアパートの建築費が4,000万円だとします。家賃をいくらにすれば良いのでしょうか？ 一部屋当たり6万円であれば月に36万円、年間432万円で、単純利回り（1年間の家賃収入÷建築費）は10.8％になります。 現在は（平成29年3月現在）マイナス金利の時代で、4,000万円を銀行に預けたとしても、年間4,000円の金利にしかなりません。 4,000万円のお金を使って、さらなるお金を稼ごうとすれば、賃貸経営のほうが有利なことは一目瞭然です。 賃貸建物を建てる「土地」を所有していない場合は土地の仕入からはじめなければなりませんので、土地代がいくらになるか？が大きなポントになります。 土地代が1,000万円であれば、建築費が4,000万円として、合計で5,000万円ですから、単純利回りは8.64％になり、銀行に預けておくよりは効率が良いようです。 通常、家賃設定は建築費あるいは建築費と土地代の関係から行います。 「都会といわき市の家賃にあまり差がないように見えるが、なんかおかしくない？」と話される方がありますが、建築費が都会といわき市では、あまり変わらないということからすれば、理解できるのではないでしょうか？ いわき市は東日本大震災・原発事故以降、賃貸物件のニーズが高まり、このような時代背景を反映して、賃貸住宅の建設が伸びてきました。 いわき市の土地の相場の変化は＜いわき市の土地の相場と傾向＞に書いたような理由からですが、同じく「家賃相場」も変化してきました。 2万4,000人の避難者と5,000人程度の作業員がいわき市に住むことになったのですから家賃の動きは誰にでも想像できるのではないでしょうか？ 特に、避難者が住むための「福島県の民間借上げ住宅」は賃貸の空き室を大幅に縮小させました。 平成29年3月末で、地震、津波の被災者の全員、原発事故被災者の一部の借上げ措置が終了するとともに、震災から6年が経過し、災害公営住宅に移る人、 地元にもどる人（特にお年寄りの方）が増加してきましたので、賃貸物件の空き室も数を増やしています。 空き室の増加は、貸し手市場が借り手市場に変化することですから、家賃相場も時間の経過とともに下落傾向になるものと予想されます。 しかも、新築の賃貸物件がハイペースで建てられましたので、そのあおりを受けた、築年数の古い物件や利便性のあまり良くない貸家は、賃料を下げるか、設備を一新するなど対策を行う必要性が生じてくるものと思われます。]]>

不動産売却時の準備 不動産を売却しようか？と考える理由は人それぞれだと思います。喜んで売却する人もいれば、他に選択肢がなく、仕方がないので売却する人もいます。 どちらかと言うと後者のケースが多いように思われますが、どちらにしても、売却するに当たっては「準備」が大切になってきます。 「売却＝不動産会社への依頼」のイメージが先行しがちですが、その前に行う、自分でできるある作業が、売却を成功に導けるか？後悔するかの分かれ目になってくるのです。 では一体その作業とは何でしょうか？ まずは、売却しようとする物件の相場をつかんでおくことです。相場をつかむために参考となるものは、以下の通りです。

• ① 公示地価・・地価公示法に基づいて国土交通省土地鑑定委員会が毎年1月1日の価格を発表するもの。 全国に標準値が設定されており、一般の土地取引価格に指標を与え、公共用地の取得価格算定の基準となっている。

実勢価格の90％とといわれておりますので、公示価格に1.1を掛けると相場に近い数字が出てきます。

• ② 基準地価・・公示地価で国が行ったものを県が追加補完するもの（標準地数が多い）基準地価から相場を知るには公示価格と同じく、基準地価に1.1を掛けて出す。
• ③ 相続税路線価・・国税庁が相続税や贈与税算定の基礎にするため、毎年1月1日付で全国の市街化区域内の道路沿いに価格をつけています。 これを通常、路線価といっています。公示価格の80％程度と言われておりますが、この価格から相場を知るには、1.3から1.4を掛けて行います。

路線価が設定されていない地点は倍率値があり、固定資産評価額に対して、倍率値をかけて価格を算出します。

• ④ 固定資産評価額・・国の固定資産評価基準で算定され、各市町村の固定資産台帳に登録されます。 公示価格の70％程度と言われてますので、固定資産評価額から相場を算出する場合は、1.5を掛けてみます。
• ⑤ 近隣の売買金額・・不動産の広告チラシや無料の不動産情報誌で入手。
• ⑥ 不動産会社に問い合わせる・・価格査定をしてもらう。
  • ①～③は、インターネットから閲覧できますので簡単に情報を入手できます。

売却しようとする物件に、距離的に近かったり、物件条件が似ているものを選んで相場を確認することが可能です。 また、インターネットに接続する環境が整っていない方は、③の固定資産税評価額から相場をつかむことを考えましょう。

• の不動産会社に問い合わせる場合ですが、この場合は細心の注意が必要です。 最後は不動産会社の選び方で売買の成否が決定するといっても過言ではありませんから、その前に最低限の事前準備を行ってから問い合わせをしたいものです。

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不動産売却時の注意点

• 今の家に居住しながら売りに出す・・・。空き家にして売りに出す・・・。
• いずれにしても自宅を売る！と決めたら、出来るだけ早く、しかも高く売りたいのは人情です。しかしそんな方法が、あるのでしょうか？
• ○ どうしたら高く売れるか？
• ○ どうやったら早く売れるのか？
• 不動産業者や不動産鑑定士の査定には考慮されないもので、とても大切なポイントがあります。
• 査定すなわち自宅売却価格を決めるための作業には、ある一定のマニュアルがあります。 これは価格の根拠を示す為の共通のルールのようなものです。しかし、実際の売買の現場においては、この査定には含まれない「あること？」が、大きく影響するのです。
• このことは、売買の現場に携わった者でも、ただ単に「物件」としてしか不動産を見ていない業者や担当者には、あまり関心が無いことかも知れません。
• 「あること」を知らないで、「売り」に出すということは、ダイヤの原石を磨かないで売りに出すのと同じことです。
• 聞いてしまえば、知ってしまえば「コロンブスの卵」ですが、「実行」しなければ効果を発揮しません。
• 「知ると、ヤルとは天地の差！」です。では、その「あること」とは何でしょうか？
• それは、売主の自宅を「買う人」の視点で考えてみると、浮かび上がってきます。
• 買う人がポイントとするものは何でしょうか？
• ①価格
• ②土地（面積、日当たり、周囲の生活環境、利便施設、学校学区など・・・）
• ③建物（間取り、築年数、設備、構造、見た目、など・・・）
• ④資金（諸費用、税金、借り入れ、返済、保険など・・・）
• 主要なものはこの４点かと思われます。人の感覚には五覚があります。「視覚」「味覚」「臭覚」「触覚」「聴覚」。この感覚で一番ものをいうのは「視覚」です。
• ものごとによっては他の感覚が支配することもあるでしょうが、「住宅を買う人」に絞れば、「視覚」が最も重要です。 「見た目」です。「見た目」の一瞬が、気に入ったか？検討してみようか？の判断をする大きな要因になり、全ての行動のスタートになります。
• まずは「買う人の見た目」をクリアしなければなりません？クリアするために「多額の費用」をかけるのでは本末転倒になってしまいます。 費用をあまりかけないで、自分達の力でやれることで、視覚効果を上げる方策を考えなければなりません。土地に関しての視覚効果対策
• は建物周りのゴミや不要物は撤去する。（燃えるゴミ、燃えないゴミ、電気製品、自転車やおもちゃ、古タイヤや趣味の品々・・etc）。
• 市の処分場に自分で運べば費用が大変少なくて済みます。植栽は主要物を除いて全て処分する。置物や鉢植えなども処分する。ペットの小屋なども全て処分する。 「売る」と決めたら、建物を除いて「更地」の状態にするか、それに近いほうが視覚効果はあがります。とにかく徹底的に「モノ」を除去してしまうのです。
• 建物に関しての視覚効果対策は、外壁や屋根はできれば水洗いする。（デッキブラシなどでこするだけでも効果あり）。内部が最大のポイント！（古くてもキレイなこと、清掃してあること、清潔感が大切）
• ◎ 設備（風呂、トイレ、洗面、キッチン、収納など）はピカピカに清掃する。
• ◎ 障子、襖は、張り替える
• ◎ 畳もひどい場合は表替えを行う
• ◎ 照明器具は清掃する
• ◎ カーテンは汚れている場合は外してしまう
• ◎ ガラスはきれいに拭く。網戸は破れている場合は網を取り去り枠のみにする。
• ◎ 神棚や仏壇は、可能な限り、場所を移動して、いつでも動けるようにコンパクトにまとめておく。（神様、仏様も理解してくださる！）
• ◎家族の荷物は日々利用するもの以外は整理整頓しておきスッキリした状態にしておく
• 要は、生活のニオイや生々しさを、可能な限り取り去ってしまうこと。
• （本当は引越しをして、完全な空き家状態にすることが理想ですが・・・・・・）
• 捨てるものはレンタカーを借りるなどして、公設の処分場に運べば比較的少ない費用で済みます。 聞いて見れば「コロンブスのたまご」ですが、これだけでも｢効果｣は大きなものになります。我が家を売りに出す理由はさまざまです。
• 「高く売る、早く売る」ためには「何もしない」では目標達成は難しくなりますが、ほんの少しの汗を流すことによって可能になります。

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動産売却時の本人確認方法

• １． 本人確認の方法

  不動産の売却に際して、本人確認を実施します。

  (１)売主が個人の場合

  次の本人確認書類の原本のいずれかの提示により、住所・氏名・生年月日の確認を行なう。

  ・運転免許証・旅券(パスポート)・住民基本台帳カード・各種健康保険証

  ・印鑑証明書・外国人登録書・乗員手帳

  ・各種福祉手帳・医療受給者証・母子健康手帳・身体障害者手帳

  ・官公庁から発行、発給された書類

  ※本人確認書類は、住所・氏名・生年月日が記載されたものに限る。

  (２)法人の場合

  法人およびご担当者双方の本人確認が必要になります。

  (法人の本人確認)

  次の書類のいずれかの提示または送付により確認する。

  ・登記事項証明書・印鑑証明書・官公庁から発行、発給された書類

  (担当者の本人確認)

  上記(１)の書類をもって住所・氏名・生年月日の確認、および名刺で法人における役職あるいは所属部署の確認をします。

  (３)代理人による契約の場合

  代理人にて契約する場合は、上記(１)の書類をもって契約者と代理人双方の本人確認をします。