不動産を購入するときに
かかる税金は?
不動産を購入するときには、売買代金のほかにいろいろな税金がかかります。
しかし、購入時には税額を軽減できる特例措置が設けられているので、これらの特例を利用することで負担を軽減できます。
不動産を購入したときには、出費がかさむのでこれらの特例措置を利用して少しでも出費をおさえたいものです。
不動産を購入する際にかかる税金
不動産を購入する際には、いくつかの税金がかかります。
主なものは次のような税金です。
- 印紙税
不動産売買契約書や住宅ローン契約書などの文書に課される税金です。
契約金額に応じて税額が異なります。
- 登録免許税
不動産の所有権を登記する際にかかる税金です。
登記の種類や不動産の価額によって税率が異なります。
- 不動産取得税
不動産を取得した際に一度だけ課される税金です。
取得価格に応じて税額が決まりますが、一定の条件を満たすと軽減措置が適用されることがあります。
- 消費税
土地には課税されませんが、建物の購入代金や仲介手数料には消費税がかかります。
- 固定資産税
不動産を所有している限り毎年課される税金です。市区町村が課税します。
購入したときには、引き渡しの日を基準にして売主と折半することが一般的です。
これらの税金は軽減を受けられる特例が設けられていますから、条件を確認して適用漏れがないように十分活用しましょう。
印紙税
売買契約書には収入印紙を貼り再利用できないように消印をしなければなりません。
現在(平成26年4月1日から令和9年3月31日まで)、この売買契約書に貼る印紙税額が軽減されています。
登録免許税
不動産を購入したときは、購入した方の名義に変更する登記をしなければなりません。
この登記をするときには、登記の内容によって一定の登録免許税を納付することになります。
住宅用家屋の軽減措置には以下のような軽減措置が適用されます。
- 新築住宅の所有権保存登記
税率が通常では0.4%なのが0.15%になっています。
(特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は0.1%)
- 中古住宅の所有権移転登記
税率が2.0%から0.3%に軽減されます。
(特定認定長期優良住宅や認定低炭素住宅の場合は0.1%)
これらの軽減措置を受けるためには、適用要件を満たす必要があり、登記申請の際に条件を満たしていることの市区町村長の証明書が必要なので注意しましょう。
具体的な手続きや必要書類については、法務局や税務署に確認することをお勧めします。
さらに「特定認定長期優良住宅」や「認定炭素住宅」では所有権保存登記の税率が0.1%となり、所有権移転登記ではマンションでは0.1%、戸建て住宅では0.2%となる優遇措置が適用されます。
特定の住宅用家屋の所有権の保存登記等に係る登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ
不動産取得税の軽減措置
不動産を購入すると不動産取得税がかかります。
しかし、一定の要件を満たしていれば減免措置があるため負担は少なくなります。
原則として、申告が必要なので忘れないように行いましょう。
なお、不動産取得税については、都道府県ごとに申請方法や必要書類が異なっているため、購入した不動産がある都道府県の税務事務所に確認しましょう。
不動産取得税の軽減措置には、次のような種類があります。
- 新築住宅の軽減措置
新築住宅を取得した場合、固定資産税評価額から1,200万円が控除されます。
認定長期優良住宅の場合は、控除額が1,300万円に増えます。
- 中古住宅の軽減措置
中古住宅を取得した場合も軽減措置が適用されます。
新耐震基準に適合する住宅や、取得後に耐震改修を行う住宅が対象です。
控除額は建築年によって異なります。
- 土地の軽減措置
新築住宅や中古住宅が建っている土地についても軽減措置があります。
所得税が軽減される
ここまで不動産購入時にかかる税金について解説しましたが、最後に所得税の減税についても解説しておきます。
住宅を購入した際に利用できる税制優遇措置には、主に「住宅ローン減税」と「投資型減税」があります。
それぞれの特徴を簡単に説明しますね。
住宅ローン減税
住宅ローン減税は、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、所得税や住民税から一定額が控除される制度です。
令和6年度税制改正において、住宅ローン減税の制度内容が変更されています。
- 借入限度額について、子育て世帯・若者夫婦世帯が令和6年に入居する場合には、令和4・5年入居の場合の水準が維持されています。
(認定住宅:5,000万円、ZEH水準省エネ住宅:4,500万円、省エネ基準適合住宅:4,000万円)
- 新築住宅の床面積要件を40㎡以上に緩和する措置について、建築確認の期限を令和6年12月31日まで延長されています。
(合計所得金額1,000万円以下の年分に限る。)
2024年1月以降に建築確認を受けた新築住宅の場合、省エネ基準を満たす住宅でない場合は住宅ローン減税を受けられないことに注意しましょう。
投資型減税
投資型減税は、認定住宅(長期優良住宅、低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅)を新築または未使用のものを取得した場合に適用される制度です。
住宅ローンを利用しない場合でも利用可能です。
主なポイントは以下の通りです。
- 控除額:性能強化費用の10%が所得税から控除されます。最大控除額は65万円。
- 適用条件:認定住宅であること、自ら居住すること、床面積が50㎡以上であることなど。
住宅ローン減税と投資型減税の併用はできません。
どちらの制度を利用するかは、住宅の種類や購入方法、個々の状況によります。
具体的な適用条件や手続きについては、税務署や専門家に相談しましょう。イエステーションが窓口になり、専門家のご紹介も可能です。ぜひ、一度ご相談ください。
お客様の背景
売主様
氏名:S.S様(80代)
ご職業:無職
お住いの地域:宮城県山元町
ご相談地域:宮城県山元町
問い合わせ方法:チラシ
買主様
氏名:S.N様(20代)
ご職業:会社員
お住いの地域:宮城県山元町
ご相談地域:宮城県山元町
問い合わせ方法:取引業者からのご紹介
ご相談内容
売主様
所有者様の娘様ご夫婦(60代)からお問い合わせがありました。所有者様へ相続したタイミングで、施設に入居をしたので10年以上空家の状態でした。荷物もそのままで、建物の状況も古いままなので、売れるのか不安というご相談でした。
買主様
アパート暮らしでしたが、一軒家の一人暮らしをしたいというご相談でした。職場が近く、バイパス沿いなのでアクセスも良いことに魅力を感じて、今回の物件にお問い合わせをいただきました。
ご提案した解決策
売主様
とにかく早くなんとかしたいというご要望でしたので、買取のご提案をいたしました。買取であれば、荷物の撤去や竹林の伐採などの手間もかからないことが決め手となったようです。また高齢の所有者様ですと、司法書士の先生が認知の状況の確認をいたします。「名前」「住所」「生年月日」を伝えられる、「売りタイ意思表示」ができることが条件となります。もし認知が難しいとなると、すぐに売却することが困難になりますので、早めに手続きが進められる買取にて、ご決断をいただきました。
買主様
お問い合わせから一か月でご成約となりました。境界杭がなかったので、のちのちトラブルにならないように測量をいれることをご提案いたしました。一か月でスムーズにご契約の手続きが進み、感謝のお言葉をいただきました。
お客様の背景
売主様
氏名:S.S様(80代)
ご職業:無職
お住いの地域:宮城県山元町
ご相談地域:宮城県山元町
問い合わせ方法:チラシ
買主様
氏名:S.N様(20代)
ご職業:会社員
お住いの地域:宮城県山元町
ご相談地域:宮城県山元町
問い合わせ方法:取引業者からのご紹介
ご相談内容
売主様
所有者様の娘様ご夫婦(60代)からお問い合わせがありました。所有者様へ相続したタイミングで、施設に入居をしたので10年以上空家の状態でした。荷物もそのままで、建物の状況も古いままなので、売れるのか不安というご相談でした。
買主様
アパート暮らしでしたが、一軒家の一人暮らしをしたいというご相談でした。職場が近く、バイパス沿いなのでアクセスも良いことに魅力を感じて、今回の物件にお問い合わせをいただきました。
ご提案した解決策
売主様
とにかく早くなんとかしたいというご要望でしたので、買取のご提案をいたしました。買取であれば、荷物の撤去や竹林の伐採などの手間もかからないことが決め手となったようです。また高齢の所有者様ですと、司法書士の先生が認知の状況の確認をいたします。「名前」「住所」「生年月日」を伝えられる、「売りタイ意思表示」ができることが条件となります。もし認知が難しいとなると、すぐに売却することが困難になりますので、早めに手続きが進められる買取にて、ご決断をいただきました。
買主様
お問い合わせから一か月でご成約となりました。境界杭がなかったので、のちのちトラブルにならないように測量をいれることをご提案いたしました。一か月でスムーズにご契約の手続きが進み、感謝のお言葉をいただきました。
福島県いわき市小川町にあり、農薬を使わず、自然環境と共に育てられたブルーベリーが広がる「ブルーベリーファーム チャコちゃん農園」。二ッ箭山と水石山を眺めながら、1キロの真っ直ぐな農道と広い空が魅力的な場所です。
2024年7月20日(土)今季オープン!
「ブルーベリーファーム チャコちゃん農園」では、約10種類のブルーベリーを約500本栽培しています。
粒が大きいもの、甘くてみずみずしいもの、少し酸味のあるものなど、さまざまな種類のブルーベリーを楽しむことができます。農薬を使わずに栽培しているため、収穫しながらそのまま食べても安心です。
そして、なんといっても、その美味しさ!
普段スーパーに売っているブルーベリーを食卓に並べても喜ばないお子様が、ここのブルーベリー狩りに来るとパクパクと食べて、笑顔がいっぱい!なんてことも。
そんな子どもたちの笑顔のために、管理者の方々が真心こめて育ててくださっているブルーベリー。ブルーベリー狩り体験の詳細は、下記のとおりです。
『ブルーベリーファーム チャコちゃん農園』
▶7月20日㈯~9月上旬ごろまで
▶9:00~15:00(LAST14:00~)
※定休日:月曜日・火曜日(8/12祝日はオープン)
【料金】
中学生以上 700円
小学生 500円
3歳以上 300円
幼児 無料
摘み取り 100g 250円
直売 100g 300円
自然と仲良く、共存するブルーベリーファーム
「毎年ブルーベリーが順調に育つのは、ハチ🐝やミミズ🪱、クモ🕷️などの虫たち、そして害虫を食べてくれる鳥たち🐥や、土壌中の微生物たちのおかげです。彼らがチャコちゃん農園の自然環境を支えてくれているのです。」
と話すのは、管理者の辰野扶美子さんと、渡辺恭佑さん。
「実は、現在、チャコちゃん農園🫐ではブルーベリー以外にも必死に生きている生き物がいます。農家さんに聞いたところ、鳥の雲雀(ヒバリ)だそうです。親鳥が一生懸命に卵を温めたり、赤ちゃん鳥にエサをあげたりしています🪺💗
チャコちゃん農園、よく来る方に『鳥の被害ないんですか?』と聞かれます。普通は木の上にネットをかけて害鳥が入らないようにするそうです。しかし、チャコちゃん農園🫐はそれをあえてしません。なぜなら、この場所はみんなの場所だから。なので、鳥にも食べられています。でも、大きな被害にはなりません。前にある本を読んだ時、こんな想いになりました。
『人間ばかり得ようとするからやられる。自分ばっかり、自分さえ良ければいい。とするから、バランスが崩れる。虫も動物も鳥もちゃんと自然界の中でバランスをとって生きている。人間もそうでなければならない。』
人間も他の動物、生き物もお互いに優しく生きていきたいですね☺️自然の中で生かされているということを忘れてはいけないですね。」
美しい景色と、大自然の豊かさを堪能
チャコちゃん農園の魅力はブルーベリー狩りだけではありません。ここに来れば、二ッ箭山と水石山を眺めて、青い空と田んぼが広がる、豊かな自然を堪能できます。
「1度来たことがある皆さんはおわかりと思いますが、『チャコちゃん農園🫐』って、THE 自然なんです🌏✨
・農薬は使っていません。
・収穫したらそのまま食べられます。
・蜘蛛の巣が顔にかかることがあります。
・カエルちゃん🐸がいます。
・タヌキくんもいたりします。
・ネットでブルーベリー農園を囲っていないので、虫もいます。
・足元は防草シートをしていないので、雨上がりは靴が汚れやすいです。
・景色がめちゃくちゃキレイです。おったまげます!
・夏なので暑いです。クーラーが効いている場所ないです。
・ブルーベリー🫐がめちゃくちゃ美味しいです!
・電気がないので、現金払いになります。
など。
これらを知って、どう感じるかはお客様しだい👍🏻
良いも悪いもなくて、これがありのままの『チャコちゃん農園🫐』です🤗✨」
※引用「Instagram:bb.chako_chan_farm」
ぜひ、この夏、ご家族と、お子様と、ご友人と、自然豊かなチャコちゃん農園に、足を運んでみてはいかがでしょうか。
親の家の活用方法とは?
~相続前と相続後~
親が高齢になってくると、親が住んでいる家を今後どのようにしたらよいのか悩むこともあるでしょう。
親が高齢者施設に入居することになったり子どもと同居することになったりすると、親が住んでいる家は空き家になってしまいますから。
親が高齢になるにつれて判断能力に疑問がでてくることがあります。
このようなときには「売却や賃貸など活用できなくなるのか」も心配になることもあるでしょう。
この記事では、高齢になった親の家を活用する方法や、親の判断能力に不安が生じるおそれがあるときの対処方法などについて解説します。
高齢の親の家を活用する6つの方法
高齢の親の家を活用する方法はいくつかあります。
ここでは6つの方法を紹介しますので参考にしてください。
- リフォームして住み続ける
バリアフリー化や耐震補強などを行い、親が安全に快適に住み続けられるようにリフォームする方法です。
- 二世帯住宅に改装
親と同居するために、家を二世帯住宅に改装する方法です。
プライバシーを保ちながらも、親の近くでサポートできるメリットがあります。
- 賃貸に出す
親が高齢者施設など別の場所に住む場合、家を賃貸物件として貸し出すことができます。
収益を得ることができる一方で、管理の手間も考慮する必要があります。
- 売却する
家を売却して現金化する方法です。
特に維持管理が難しい場合や、親が他の場所に住むことを希望する場合に有効です。
- 駐車場やトランクルームにする
家を取り壊して駐車場やトランクルームとして活用する方法です。
特に都市部では需要が高いです。
- 高齢者向け施設に改装
高齢者向けのデイサービスやグループホームなどの施設に改装する方法です。
地域のニーズに応じて活用できます。
親の家の活用方法は、親の健康状態や希望、家の状態や立地条件によって異なります。
具体的な状況に応じて最適な方法を選ぶことが重要です。
親が亡くなって相続したときも、これらが基本的な選択肢になります。
どの方法が最適か迷った場合は、専門家に相談するのも良いでしょう。
親の家を売却する際の手続きや税金
親の家を売却することになったときには、売却の手順や税金について、以下のポイントを押さえておくと良いでしょう。
売却の手順
不動産の売却は以下の手順で進んでいきます。
- 不動産会社の選定
信頼できる不動産会社を選び、売却の相談をします。
複数の会社に査定を依頼し、比較することをお勧めします。
- 売却価格の決定
不動産会社の査定結果を基に、売却価格を決定します。
市場の動向や物件の状態を考慮して価格を設定します。
- 媒介契約の締結
不動産会社と媒介契約を結びます。
専任媒介契約や一般媒介契約など、媒介契約の種類を選びます。
- 売却活動
不動産会社が広告や内覧会を通じて買い手を探します。
内覧の際には、物件をきれいに保つことが重要です。
- 売買契約の締結
買い手が見つかったら、売買契約を締結します。
契約書の内容をよく確認し、必要な書類を準備します。
- 引き渡しと決済
売買契約後、物件の引き渡しと決済を行います。
引き渡し前に物件の状態を確認し、問題がないことを確認します。
税金について
- 譲渡所得税
不動産を売却して利益が出た場合、その利益は「譲渡所得」として課税されます。
譲渡所得は、売却価格から取得費用や譲渡費用を差し引いて計算されます。
- 3,000万円の特別控除
自宅(マイホーム)を売却する場合、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。
この特例を受けるためには、確定申告が必要です。
- 軽減税率の特例
所有期間が10年を超える自宅を売却した場合、譲渡所得に対する税率が軽減されます。
6,000万円以下の部分は10%、6,000万円を超える部分は15%の税率が適用されます。
- 確定申告
売却した年の翌年に確定申告を行う必要があります。
必要な書類を準備し、税務署に提出します。
- その他の特例
買い換え特例や譲渡損失の特例など、状況に応じて適用できる特例があります。
詳細は税理士に相談することをお勧めします。
親の判断能力によって異なる家の処分方法
高齢になると親の判断能力に違いがでてくることがあります。
親の判断能力によって家の処分方法は異なります。
以下に、親の判断能力がある場合とない場合の処分方法について説明します。
判断能力がある場合
親が自分で判断できる場合、家の売却や賃貸の手続きを親自身が行います。
子どもがサポートすることはできますが、最終的な決定は親が行います。
親が手続きに参加するのが難しい場合でも、委任状を作成して子どもに手続きを任せることができます。
この場合、親の意思が明確であることが重要です。
判断能力がない場合
親が認知症などで判断能力が低下している場合、成年後見制度を利用します。
成年後見人が選任され、親に代わって財産管理や家の売却手続きを行います。
法定後見制度
法定後見制度には「後見」「保佐」「補助」の3種類があります。
親の判断能力の程度に応じて、適切な後見人等が選ばれます。
後見人は家庭裁判所の監督のもとで親の財産を管理し、必要な手続きを行います。
任意後見制度
親が判断能力を失う前に、子どもなど信頼できる人とあらかじめ任意後見契約を結んでおく方法です。
親が判断能力を失った際に、任意後見人が財産管理や契約手続きを代行します。
注意点
不動産の売却や賃貸には、親の意思確認が必要です。
判断能力がある場合は親の意思を尊重し、判断能力がない場合は成年後見人が親の利益を最優先に考えて行動します。
家庭裁判所の関与
成年後見制度を利用する場合、家庭裁判所に申し立てを行い、後見人の選任や監督が行われます。
手続きには時間がかかることがあります。
また、自宅を売却するときには特別に家庭裁判所の許可が必要になることにも注意しましょう。
以上のように親の判断能力に応じて、適切な方法を選ぶことが重要です。
具体的な状況に応じて、専門家に相談することをお勧めします。
親の家を売却するときに利用できる税金特例
亡くなった後に親の家を売却する際には、いくつかの税金特例があります。
以下に代表的なものを紹介します。
被相続人の居住用財産(空き家)に係る譲渡所得の特別控除
親(被相続人)が住んでいた家を相続し、その家を売却する場合、一定の要件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。
要件:
- 1981年5月31日以前に建築された家屋であること。
- 区分所有建物登記がされていないこと。
- 相続の直前まで親が一人で住んでいたこと。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 相続開始から3年以内に売却すること。
- 売却時に一定の耐震基準を満たすか、取り壊して売却すること。
居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除
親が住んでいた家を売却する場合、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3,000万円を控除することができます。
要件:
- 売却する家が親の居住用財産であること。
- 売却代金が1億円以下であること。
- 売却時に他の特例を適用していないこと。
取得費加算の特例
相続により取得した不動産を売却する場合、相続税の一部を取得費に加算することができます。
これにより、譲渡所得が減少し、税負担が軽減されます。
要件:
- 相続開始から3年10ヶ月以内に売却すること。
- 相続税が課税されていること。
これらの特例を適用するためには、確定申告が必要です。
具体的な手続きや要件については、税理士に相談することをお勧めします。
まとめ
親が高齢になってくると亡くなった後はもちろんのこと、生前にも家をどう活用するのがよいのか気になるところです。
生前は所有者である親の気持ち(意思)が尊重されるべきなのは当然です。
売却する意思がなければ親の意思にそって活用方法を考えるのが大事でしょう。
亡くなった後では、相続人が住まないのであれば空き家にしておくと防犯上や管理上の面で不安が大きいため他に活用方法がないのであれば、親が住んでいた家なら税金面での優遇もあるので売却するのもよいでしょう。
将来をみすえて親が元気なうちから家族間でよく話し合っておくことをおすすめします。
毎月第三火曜日13:00より
FMいわきにて、当社が情報提供するラジオ番組がスタート!
『出雲の お家どーする?』
私たちの暮らしの拠点として、家族の成長を見守ってきた大切なおうち。
しかし 家族が巣立ち、暮らしが変わっていく中で、近年、誰も住まない空き家が増えています。
この番組では、そんな空き家問題はもちろん、家や土地の売買や賃貸など 不動産にまつわる様々な情報を不動産の市況を熟知している、当社の社員がお送りします!
お客様の背景
売主様
氏名:H.N様(80代)
ご職業:無職
お住いの地域:茨城県東茨城郡
ご相談地域:茨城県東茨城郡
問い合わせ方法:インターネット
買主様
氏名:O.T様(50代)
ご職業:会社員
お住いの地域:茨城県東茨城郡
ご相談地域:茨城県那珂市
問い合わせ方法:インターネット
ご相談内容
売主様
空き家所有者の娘様がご相談にいらっしゃいました。所有者の父と同居を始めたので空き家になっていて、今後住む予定がなく管理が大変だというご相談でした。娘様は二人姉妹のお姉様。自分はお金を残すよりも管理が大変だからすぐに手放せる【買取】にしたいと思っているが、妹様が「今後のことも考えて少しでもお金を残したい。」とお考えで意見が分かれているとのことでした。
買主様
セカンドハウスとしての物件を探しているお客様でした。自分でDIYをして住むことが目的なので築年数は多少経過していてもいいというご要望でした。
ご提案した解決策
売主様
まずは、仲介で売りに出した場合・買取をさせていただく場合の提案書を作成して、それぞれのメリットデメリットをご説明いたしました。妹様は遠方にお住まいでしたので、提案書を郵送してお電話にてお話をさせていただきました。お伝えしたのは、買取の提示価格は決して不動産の価値とイコールではないこと。管理のために草刈りをする時間や労力が、いつまでかかるかわからないこと。そして仲介で売りに出して売却期間が長くなり、その間にお父様に万が一のことがあった場合、相続登記費用がかかってしまうこと。それらをお伝えすると「目先の金額だけで判断していたが、買取を選択した方がメリットが大きいですね」とご納得いただき、買取のご決断をいただきました。
買主様
事前に資金計画を立ててご提案をいたしました。そして、以前お住まいになっていた方がどんな方で、どのように過ごされていらっしゃったのかをお伝えさせていただきました。ご内覧すると、とても気に入って頂き、即お申込・ご契約となりました。