道路に接面していない土地の売却方法は？ :

土地を売却しようと不動産会社に相談したら「接道義務を満たしていないから売却しにくい」と言われた方もいらっしゃることでしょう。

この記事では、「接道義務」を満たしていない土地はどうして売却しにくいのか、接道義務を満たしていない土地の上手な売却方法について、解説します。

接道義務とは

接道義務とは、建築基準法で定められた道路と敷地に関する規定のことです。

建物を建てる場合には、敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならないという原則があります。

接道義務を満たしていない土地は、再建築ができない場合が多いですが、例外的に特定行政庁の許可を得て建物を建てることができる場合もあります。

幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない理由は、交通や安全の確保、火災時の消火や避難活動のために消防車の侵入が妨害されないことなどが挙げられます。

建築基準法では、敷地が道路に2m以上接することを接道義務として定めています。

ただし、この接道義務は都市計画区域や準都市計画区域に適用されるもので、都市計画区域外では適用されません。

また、特例として道路に2m以上接していなくても建物を建てることができる場合もあります。

2項道路とは、幅員が4m未満の道路で、建築基準法や都市計画法などの法律で認められた道路です。

2項道路に面している土地は、建物の建築や建て替えができますが、一定の条件を満たさなければなりません。

例えば、道路の中心線から2m以上の敷地を道路として提供すること（セットバック）や、特定行政庁の指定を受けることなどです。

2項道路の不動産を売却する場合は、セットバックの必要性や面積の調整について注意してください。

43条但し書き申請とは、建築基準法上の道路に接していない土地に建物を建てるために必要な特例許可のことです。

建築審査会という機関に申請し、交通上、安全上、防火上、衛生上支障がないと認められれば、建築が可能になります。

しかし、この許可は一度限りで、再建築の際には再度申請しなければなりません。

また、許可基準は自治体によって異なるので事前に確認しましょう。

道路に接面していない土地は、建物の建築や建て替えができないため、一般の買い手が見つかりにくく、売却が難しいのが実情です。

建物を建てる目的で土地を購入する方が多く再建築できない土地だと購入希望者が限られることや道路に接面していないと担保価値が低くなりがちで住宅ローンが組みにくいため購入できる方が限られるからです。

しかし、売却できないというわけではありません。

以下の3つの方法を検討してみましょう。

隣地の所有者は、あなたの土地を買えば自分の敷地が広がり、用途が広がるなど隣地の所有者にもメリットが大きいため、興味を持つ可能性があります。

隣地の所有者に直接交渉してもよいですし、難しい場合には不動産仲介業者に交渉を依頼してもよいでしょう。

再建築可能になるためには、隣地から土地を買い取る、土地をセットバックする、43条但書申請を行うなどの方法があります。

しかし、これらの方法は費用や手間がかかり、隣地の所有者や行政の許可が必要な場合もあります。

不動産買取業者なら道路に面していない土地でも高額で買い取ってくれることがあります。

不動産買取業者は、隣地との交渉や再建築の対策を自分たちで行い、高値で転売することができるからです。

また、買取は現金で行われるため、売却がスムーズに進むこともメリットです。