不動産売却における引き渡し猶予とは？

不動産を売却するときは、代金と引き換えに不動産を引渡すのが原則です。しかし、いろいろな事情によって、代金の授受と当時に引渡しができない場合もあります。このようなときに物件の引き渡しを待ってもらえる「引渡猶予」という方法をとることがあります。

今回は引渡猶予の特性や引渡猶予のリスクについての記事です。

不動産売却における引渡猶予とは

不動産の売買は原則として、売買代金全額の支払いと引き換えに物件の引渡しを行います。

これに対し、引渡猶予は引渡しを一定期間延期することを言います。

引渡猶予では通常と異なり、売買代金と引き換えに物件の引き渡しをしてもらえないので買主に不利な契約であり、売主から買主への「お願い」といえます。

引渡猶予の期間としては、通常は3日～10日程度に設定されることが多いです。

引渡猶予についての特約は売主と買主とで猶予期間やその他の条件を協議することになりますが、合意した内容は必ず売買契約書に記載して後日の紛争を予防するように注意しましょう。

引き渡しを猶予する期間や引渡猶予をすることによるリスクについては、不動産会社に相談すると良いでしょう。

不動産の売却取引は終わり、所有権は移転しているので引渡猶予期間中は所有者と入居者が異なっている状態にあります。

これは、一般的には貸借関係になります。

しかし、通常引渡猶予の場合は賃料を発生させない契約にします。

賃料を発生させると「賃貸借契約」となってしまい、借地借家法が適用される結果、引渡猶予を受けている売主（入居者）の権利が強くなるおそれがあるからです。

このように無償で貸借する契約を「使用貸借」とよび、所有者から退去請求があれば入居者（売主）は速やかに退去しなければなりません。

ただし、「賃料」ではなく、物件引き渡しの遅延に対する「損害賠償」として受け取ることは可能なので、担当する不動産会社に相談してみましょう。

買主が引渡猶予を拒否したら？

買主から引渡猶予に応じてもらえない場合は、原則通り代金の受け渡しと同時に目的不動産を引渡さなければなりません。

引渡猶予は売主から買主に対する「お願い」なので、買主に引渡猶予を受け入れる義務はありません。

もし売主が期限内に物件を引き渡せなかった場合、買主から引き渡しの遅延期間に対する損害賠償や最悪の場合売買契約の解除を請求されるおそれがあります。

引渡猶予が必要になる事情とは

引渡猶予が必要になる売主の事情には次のような例があります。

• 売主が住み替えローンを利用する場合、売却代金で売り物件の住宅ローンを完済しなければならないため、売却と購入の売買決済・引渡を同日に設定する必要があります。

しかし、同日に引っ越しをすることは困難な場合が多いため、買主に引き渡しを待ってもらえれば引っ越しに時間的な余裕が作れるからです。

• 売主が売却先行で住み替えをする場合、売却物件の引渡日までに購入物件が見つからない場合や購入の決済が間に合わない場合があります。

その場合、売却物件を引渡すと売主の住む場所がなくなってしまいます。

そのため、買主に引渡しを猶予してもらうことで売主は仮住まいをせずに購入物件を探したり余裕をもって購入の決済日を待ったりすることができるからです。

引渡猶予の期間を延ばすことは可能？

引渡猶予の期間を延ばすことは、売主と買主の間で合意すれば可能です。

ただし、引渡猶予の期間が長くなれば、それだけ買主にとってのリスクが高まります。

例えば、極端に2年～3年も引渡猶予期間を設けてしまうと猶予期間中に物件の価値が下落するおそれがありますし、売主が買い替え先の購入契約を解除してしまう可能性があります。

その場合、せっかく売買代金を支払ったのに、問題解決まで買主は物件の引渡しを受けられなくなってしまいます。

不動産売却においての引渡猶予のリスク

引渡猶予には以下のようなリスクがあると言われています。

• 買主は売主から物件を引き渡されるまで、自分の所有物として利用できません。

その間、仮住まいや賃貸物件に住む必要がある場合があります。

• 売主は買主に対して、引渡猶予期間中の物件の管理責任を負いますが、売主が適切な管理を実行しない場合、損害賠償を求めることになります。

しかし、売主がすんなり応じない場合、買主は訴訟などの法的手段に訴えることになり、買主は時間的・金銭的なコストを負担することになります。

• 売主が買い替え先の購入契約を解除した場合、売却契約も解除される可能性があります。

その場合、買主は売主に対して違約金や損害賠償を請求できない場合があります。

買主は売買契約による権利を失うだけでなく、仮住まいや賃貸物件の費用や住宅ローンの手数料などの損失を被ることになります。

• 引渡猶予期間中の電気代・ガス代・水道代・固定資産税・買主が住んでいる家賃などをどちらが負担するかの問題があります。
• 売主は引き渡し猶予期間中に生じた設備の不具合や、地震などの自然災害による損傷・倒壊などについて修繕などの責任を負うおそれがあります。

その他、引渡猶予期間が長くなれば当初想定していなかったリスクが生じるおそれがあるので、売買契約書や重要事項説明書に引渡猶予の期間や細かな条件を記載しておき、売主と買主が安心して売買契約を完結できるようにすることが大切です。