土地の一部を売却するときは分筆が必要？

土地の一部を売却するときには、売却する部分を明確に区分しなければなりません。土地の分筆とは、登記簿上の一つの土地を複数の土地に分けて登記をする手続きのことです。土地は1筆、2筆と数えるので、「筆」を「分ける」ことから分筆といいます。ちなみに、分筆とは逆に複数の土地を一つにまとめることは「合筆」とよんでいます。

この記事では、分筆の目的や費用、分筆にかかる期間などについて解説します。

分筆をする目的やメリット

分筆する目的やメリットは、以下のようなものがあります。

• 異なる地目で使用するとき

地目とは、土地の使用目的のことで、登記簿に記載されています。

例えば、農地と住宅地という異なる地目で土地を使用したい場合、分筆をすることで登記上でも明確に区分することができます。

• 共有名義を解消するとき

相続などによって複数人で土地を共有している場合、分筆をすることでそれぞれの単独名義にすることができます。

これにより、住宅ローンや売却などの手続きがスムーズになります。

ただし、分筆するだけではそのまま単独名義にはならないので、共有物分割という手続きが必要なため注意しましょう。

• 土地の評価額を下げて節税するとき

土地の評価額は、固定資産税や相続税などの税額の計算に影響します。

分筆をすることで、道路への接し方や間口、形状などの条件が変わり、評価額を下げることができる場合があります。

分筆をする方法は、一般的には土地家屋調査士に依頼して、土地の境界確定や登記申請を行うことになります。

土地の分筆をするときの注意点

土地の分筆をするときの注意点は、以下のようなものがあります。

• 分筆後の土地の条件や価値が変わる可能性があるので、事前に十分に調査や検討をすることが大切です。

例えば、分筆後の土地の形状や道路への接し方、建築の制限などによって、土地の使い勝手や評価額が低下する場合があります。

• 分筆するには、土地の境界が確定していなければなりません。

しかし、隣地と境界トラブルがあったり、隣地の所有者と連絡が取れなかったりすると境界が確定できないため分筆ができません。

このような場合には、筆界特定制度などを利用して境界確定をすることもできます。

• 分筆する場合は、分筆登記の手続きや費用がかかります。

分筆登記の手続きは、一般的には土地家屋調査士に依頼しますが、測量や境界標の設置、登記申請などの作業にかかる費用や登録免許税が必要です。

• 分筆する場合は、市街化調整区域や建築協定、地区計画などによって、一筆の土地の最低面積が定められている場合があります。

このような場合は、分筆後の土地面積が最低基準面積を上回るように分筆しなければならないので、注意しましょう。

分筆にかかる費用

分筆にかかる費用は、土地の状況や分筆の方法によって異なるものの一般的には30万円から100万円程度が相場と言われています。

費用の内訳は、以下のようになります。

• 登録免許税

分筆後の土地の個数に応じて、1筆ごとに1,000円の税金がかかります。

例えば、分筆後2筆の場合は2,000円、3筆だと3,000円です。

• 分筆登記の申請報酬

分筆登記の申請を土地家屋調査士に依頼した場合にかかる費用です。

一般的には約6万円程度です。

• 境界確定測量の費用

土地の境界を確定するために必要な測量や調査、折衝などにかかる費用です。

土地家屋調査士に依頼する場合は、境界が確定している場合と確定していない場合、面積や形状、隣地所有者の数などで異なりますので、あらかじめ土地家屋調査士に見積依頼をするとよいでしょう。

分筆にかかる期間

分筆にかかる期間は、土地の境界が確定しているか、隣地所有者がスムーズに協力してくれるかなどによって大きく異なります。

一般的には、以下のようなケースが考えられます。

• 境界が確定している場合

現地調査と法務局への申請期間とで10日程度で完了することがあります。

• 境界が確定していない場合

現地調査をして境界確定をするため時間がかかり、2ヵ月以上かかることが多くあります。

この場合、境界確定測量や隣地所有者との立会い・同意などが必要です。

また、隣地所有者の同意が得られない場合は、さらに長引く可能性もあります。