違法な建物の売却はできるの？
相続した実家や購入した家が調べてみると違法建築だったようなことがあります。
また、増改築を繰り返してきたけど違法建築なのではないかと心配な面もあるでしょう。
この記事では、違法建築の建物は売却できるのか、売却するときの注意点などについて解説します。
違法建築とは
違法建築とは、建築基準法や条例などに違反して建てられた建物のことです。
違法建築の例
違法建築には以下のような例があります。
- 建ぺい率や容積率の上限を超えているもの
- 敷地の接道義務を果たしていないもの
- 確認申請をせずに増改築を行ったもの
違法建築がかかえるリスク
違法建築は、入居者や利用者の安全を確保できないだけでなく、行政から使用禁止や取り壊しの指導が入る可能性があります。
また、違法建築物を売買する場合には、購入希望者が住宅ローンを利用するときに金融機関からの融資が受けられなかったり、売却時に購入希望者がみつかりにくかったりするリスクがあります。
違法建築ではないことの確認方法
違法建築でないことを確認する方法としては、検査済証を見ることが一番簡単です。
検査済証とは、建物の工事が完了した後に行われる検査で、敷地・構造・設備などが法律に適合していることを証明する書類です。
また、台帳記載事項証明書や建築基準法の法適合調査等の裏付書類を取得することもできます。
ただし、建築した時点では適法であっても、その後建築確認申請をせずに増改築を行った場合も違法建築になることがあります。
たとえば、「防火地域・準防火地域以外の地域」であり「増築部分の床面積の合計が10㎡以内」であれば増築するのに確認申請は不要ですが、これを繰り返した結果建ぺい率や容積率をオーバーしているような例です。
既存不適格建物とは
既存不適格建物とは、建築基準法や都市計画法などの法律に適合して建てられた建物が、法律の改正や都市計画の変更などによって、現在の法律に適合しなくなった建物のことです。
初めから建築基準法や条例などに違反している違法建築とはこの点が異なります。
既存不適格は違法ではありませんが、増改築や建て替えをする場合には現行法に合わせる必要があります。
既存不適格が生じる理由
既存不適格建物になる理由には主に次のような例があります。
- 容積率や高さ制限などの上限が変更されて規定の数字を超えてしまった
- 道路として敷地の一部が買収されたために敷地面積が減少してしまった
既存不適格の事例
既存不適格の例には次のようなものがあります。
- 接道義務を満たしていないもの
道路に接している幅が法律で定められた基準よりも狭いものです。
- 容積率や建ぺい率を超えているもの
敷地面積に対する建物の容積や敷地面積に占める建物の面積が法律で定められた基準よりも大きいものです。
- 日影規制や高さ制限を超えているもの
周囲の日照や景観を守るために設けられた規制を超えて影響を与えるものです。
- 旧耐震基準に適合していないもの
1981年（昭和56年）以前に建築された建物で、現在の耐震基準に適合していないものです。
既存不適格のリスク
既存不適格建物は、そのまま使用する分には問題ありませんが、将来的に資産価値が下がったり、融資が受けられなかったり、安全性が低かったりするリスクがあります。
既存不適格建物を購入する場合や所有する場合は、その特徴やデメリットを十分に理解しておく必要があります。
違法建築建物の売却方法
ここでは、違法建築建物が売却できるのか、その方法と注意点について解説します。
違法建築建物は売却できるがリスクがある
違法建築物件は、法的に売却を制限する法律はないため売却はできますが、以下のような注意点があります。
- 違法建築であることを買い主に告知する義務がある
告知しないと、契約解除や損害賠償を請求される可能性があります。
- 買い主が住宅ローンを利用できない場合が多い
銀行は違法建築物件に対して融資を認めないことが多いため、購入できる方は現金で購入できる方や不動産買取業者などに限られます。
- 売却価格は安くなる場合が多い
違法建築物件は、増改築や建て替えができない制限があるため、買い手がつきにくく、相場よりも安くなる傾向があります。
違法建築物件の売却方法
違法建築建物の売却方法には以下のような方法があります。
- 現状のまま売却する
この場合は、違法建築であることを買い主に告知する義務があります。
また、住宅ローンの利用が難しいため、買い手が限られる可能性があります。
- 違法状態を解消して売却する
この場合は、違法部分を改善工事やセットバックなどで解消する必要があります。
しかし、費用や時間がかかる場合もあります。
- 解体して売却する
この場合は、建物を取り壊して更地にし、土地として売却します。
違法建築は建物部分に関わる問題なので、更地にすれば問題ありません。
- 不動産会社に直接買取を依頼する
不動産買取業者はこのような違法建築建物でも利用するノウハウをもっているため買取
に応じてくれる可能性があります。
購入希望者をさがす手間がなくなり早く売却できるメリットがある反面、売却額が安くなりがちになるデメリットもあります。
不動産会社に相談
違法建築物件を売却する場合は、不動産会社に相談することがおすすめです。
不動産会社では、いろいろな物件を扱っているので違法建築物件の確認方法や売却方法などをアドバイスしてくれるでしょう。