空き家を放置するリスクとは？

親から相続した家があるのだけど、既に自宅を持っているので空き家のままで放置している方があります。

しかし、空き家のままにしておくと様々なリスクがあり、思わぬ責任を問われることにもなりかねません。

この記事では、空き家を放置するリスクについて解説します。

空き家を放置するリスク

空き家を放置すると、さまざまなリスクがあります。

例えば、固定資産税が6倍になる可能性があります。

自治体が空き家を「特定空き家」と指定すると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるからです。

また、周辺住民への被害が発生する可能性があります。

空き家の老朽化や害虫・害獣の発生、倒壊の危険性などがあります。

あるいは、犯罪発生の確率が高まる可能性があります。

空き家は不法侵入や放火、盗難などの犯罪の標的になりやすいからです。

空き家を放置しないためには、賃貸物件として貸し出したり、賃貸住宅に建て替えたり、古家付きのまま売却したり、解体して更地にしてから売却したりするなどの対策が必要です。

また、行政による空き家対策の事例もあります。

特定空き家とは何ですか？

特定空き家とは、そのまま放置すると倒壊や衛生上の危険性が高いなど、周囲の環境に悪影響を及ぼすおそれのある空き家のことです。

特定空き家に指定されると、固定資産税が増額されたり、行政から改善や撤去を命じられたりする可能性があります。

特定空き家に指定されないためには、適切な管理や活用を行う必要があります。

空き家が倒壊したら責任は誰が負うの

空き家が倒壊して人や物に被害を与えてしまった場合の責任は、所有者にあります。

所有者には、空き家を適切に管理する義務が民法第717条で定められているからです。

空き家を放置すると、倒壊だけでなく、放火や不法侵入などの犯罪や、景観の悪化などのリスクもあります。

空き家の倒壊を防ぐためには、定期的な換気や掃除、点検などの管理が必要です。

自分で管理するのが難しい場合は、管理会社に委託することも検討しましょう。

空き家を相続した場合はどうすればいいですか？

空き家を相続した場合は、まずは相続登記を行う必要があります。

相続登記とは、相続した不動産の所有権（名義）を前の所有者から相続人に移転する手続きです。

名義変更を行わないと、売却や賃貸などの取引を行うことができません。

相続登記は法務局で行いますが、専門的な知識が必要なので、司法書士や弁護士に依頼することが一般的です。

最近は自分自身で相続登記をする方も増えています。

空き家を相続した後は、空き家の資産価値や管理費用などを考慮して、空き家の活用方法を検討しましょう。

空き家には、以下のような対処方法や税制特例があります。

自分に合った方法を選ぶためにも、専門家に相談することをおすすめします。

売却する

空き家に資産価値がある場合は、売却を検討することができます。

売却した金額は所得税の対象となりますが、固定資産税や管理費用などのランニングコストをかけずに済みます。

また、一定の条件を満たせば、「被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例」（空き家控除）が適用できる場合があります。

これは、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる節税制度です。

貸し出す

空き家を賃貸用住居として貸し出すことも選択肢のひとつです。

賃貸として貸し出すことができれば毎月家賃収入を得ることができますが、賃貸として貸し出せる状態にするためにリフォームやハウスクリーニングなどの初期費用がかかることがあります。

また、貸主責任が発生するため、居住やインフラに関するトラブルが発生した場合は貸主として対処しなくてはなりません。

そして、貸し出した場合、空き家控除は使えなくなります。

住居にする

自身の居住用不動産として、相続した住居を活用することもできます。

相続した空き家の所在地によっては、売却や賃貸が難しい場合がありますが、自身の居住用建物、もしくはセカンドハウスとすれば、所有を続けながら特定空き家の指定を回避して住宅用地の特例を適用させ続けることが可能です。

ただし、セカンドハウスとして利用する場合は不動産の属する自治体の認定を受ける必要があります。

この場合も空き家控除は使えなくなります。

寄付する

相続財産のうち国などに寄付した財産も相続税の非課税財産に該当します。

一定の条件を満たすことで相続税から減額される特例制度です。

No.4141 相続財産を公益法人などに寄附したとき｜国税庁

ただし、寄付を受けてもらうのは難しいので注意しましょう。

空き家の管理会社とは？

空き家管理会社とは、空き家の所有者に代わって、空き家の状態を定期的に確認したり、清掃や換気などの管理作業を行ったりする会社です。

空き家管理会社に依頼することで、空き家の劣化やトラブルを防ぐことができます。

空き家管理会社には、以下のような種類があります。

不動産会社

不動産の売買や賃貸を主な業務とする会社ですが、空き家管理サービスも提供している場合があります。

将来的に空き家を売却したり貸し出したりする場合には、不動産会社に依頼すると便利です。

警備会社

防犯やセキュリティを主な業務とする会社ですが、空き家管理サービスも提供している場合があります。

空き家の防犯対策や災害時の対応に強みがあります。

NPO法人

空き家問題の解決を目的とする非営利団体です。

空き家管理サービスも提供している場合があります。

料金が安い場合が多く、地域に密着したサービスが特徴です。

空き家管理会社の料金

料金は、サービス内容や頻度によって異なりますが、月に一度訪問し、外壁の破損や雨漏りがないかチェックし、郵便物を整理して転送するサービスで月5,000円、時間は30分、内部も確認すると月10,000円で時間は60分という例があります。

空き家管理会社を選ぶ際には、以下のような点に注意しましょう。

• 信頼性

空き家管理会社は、大切な財産である空き家の鍵を預かることになります。

信頼できる会社かどうかを確認するために、口コミや評判を調べたり、実績や資格を確認したりしましょう。

• 対応範囲

空き家管理会社は、全国展開しているものから地域限定しているものまで様々です。

自分の空き家所在地に対応しているかどうかを確認しましょう。

• オプション

空き家管理会社は、基本的な巡回・確認・清掃以外にも、オプションで様々なサービスを提供している場合があります。

たとえば、動画で現状報告をしてくれたり、災害時に無料で追加の見回りをしてくれたり 、雑草や庭木の手入れをしてくれたりなどです。

自分のニーズに合ったオプションがあるかどうかを確認しましょう。

以上のように、空き家管理会社は様々な種類や特徴があります。

自分の予算や目的に合った会社を選ぶことが大切です。

まとめ

空き家を放置しておけば、様々なリスクがあります。

空き家になっていると雨漏りなどに気づきにくく劣化が進みやすく、万一倒壊して他人にケガをさせたり物を壊したりすると損害賠償責任を負わなければなりません。

空き家は適正に管理することが大切ですし、管理が難しいときには、思い切って売却も検討しましょう。