住民票の異動届に注意！
自宅を売却すると引越しをして住民票の異動届をするのが一般的です。
しかし、住民票の異動届をするタイミングによっては余分に費用がかかることがあるので注意してください。
この記事では、自宅を売却したときに引越しをして住民票の異動届をするときに気をつけておきたいことを解説します。
住民票の異動届
住所を移したときには移したときから14日以内に住民票の異動届をしなければなりません。
この手続きをしなければ5万円以下の過料[1]というペナルティがあります。
住民票異動の手続き
同一市区町村内の異動の場合は転居届を市区町村役場に提出すればよいのですが、他の市区町村への異動の場合は現在の住所地の市区町村役場に転出届を提出して転出証明書を取得し転居先の市区町村役場に転入届をすることになります。
不動産を売却するときには印鑑証明書が必要
自宅を売却して買主に所有権を移転する登記をするときに売主は印鑑証明書を提出しなければなりません。
印鑑証明書には住民登録をしてある住所が記載してあるので住民登録を変えてしまうと現在の住所では印鑑証明書が発行されなくなります。
そのため、住民票の異動届をするときに気をつけておきたいことがあります。
買い先行と売り先行
自宅を売却するときには、自宅を売却する前に新居を購入する「買い先行」と自宅を売却した後に新居を購入する「売り先行」とがあります。
売り先行の場合には住所は売却する自宅の住所になっているので問題ありませんが、買い先行のときには住民票の異動届をするときに気をつけてください。
登記記録の住所と印鑑証明書の住所が同じでなければ売却できない
不動産の登記記録には所有者の情報として住所や氏名が記録されています。
所有者が知らないあいだに他人に所有権が移転してなくなってしまうとたいへんな損害になるので、このような不測の事態を防ぐために不動産の所有権移転登記には所有者の印鑑証明書が必要です。
提出された印鑑証明書の住所氏名と登記記録の住所氏名を照会して申請された登記をしてもよいのかを登記所が判断します。
このため登記記録から住所が変わっているときには登記記録に記録されている住所を印鑑証明書と合わせる必要があります。
登記記録の住所変更には費用がかかる
登記記録に記録されている住所を変更するときには土地や建物一つに対して1,000円の登録免許税を納めなければなりません。
土地建物一つずつなら2,000円になります。
この住所変更の登記を司法書士に依頼すると1万円～2万円程度の手数料がかかります。
登記記録の確認をしておく
現在自宅の登記記録にはどこの住所で記録されているか登記記録を取り寄せて確認しておきましょう。
購入するときに自宅の住所にしてあることが多いのですが、なかには購入前に住んでいた住所のままになっていることがあります。
そのような場合は、登記記録に記録されている住所から現在の住所まで履歴がわかる連続した住民票[2]が必要になります。
原則的には市区町村役場では引っ越した後5年間しか記録を保存していないので、市区町村をまたいで他の市区町村に転居したときに変更した証明書を用意するのが難しいことがあります。
そのため、できるだけ早く自宅の登記記録を確認して変更事項が証明できる住民票を取得しておきましょう。
住民票の異動届を提出する前に印鑑証明書を取得しておく
以上のことから登記記録の住所が売却する自宅の住所で記録されているときには現在の住所の記載がある印鑑証明書を取得しておけば余分な費用がかからないことがおわかりいただけたことでしょう。
住所が違えば変更した後でもよい
登記記録の住所が自宅を購入する前の住所になっていれば既に印鑑証明書の住所と記録が違っているので、新しい住所で印鑑証明書を取得してもかまいません。
いずれにしても登記記録の住所変更登記が必要だからです。
ただし、登記記録から変更後の住所まで連続した履歴がわかる住民票が必要になり、取得することが難しい場合があるのは先の解説の通りです。
早めの確認をおすすめします。
印鑑証明書の有効期間は3か月
登記に利用する印鑑証明書の有効期間は3か月となっています。
そのため、住民登録の異動前に印鑑証明書を取得しても3か月たってしまえばその印鑑証明書は利用できなくなります。
その場合には新しい住所で印鑑証明書を再度取得しなければなりません。
売却する自宅の決済の流れを確認しておきましょう。
引越し前の印鑑証明書では決済できないこともある
住民登録の変更前に印鑑証明書を取得して3か月以内でも決済できないことがあります。
所有権移転登記を依頼する司法書士によっては新しい住所の印鑑証明書を要求されることがあるからです。
厳密にいえば引っ越しているので提出された印鑑証明書は古い住所のものなので実際とは異なるわけです。
そのことを理由にして以前の住所の印鑑証明書は利用できないといわれてしまうと決済ができなくなってしまいます。
決済のときにあわてないように、売却を依頼する不動産会社に取得する印鑑証明書の住所を事前に確認しておきましょう。
[1] 過料とは行政罰の一種で金銭的な負担を課すことで行政上の秩序を維持しようとするものです。刑罰である罰金とは異なり前科にはなりません。
[2] 正確には「住民票」は市区町村役場に記録されている住民基本台帳のことをいい、市区町村役場が発行した証明書は「住民票の写し」といいます。住民票の写しは現在の住民票、改正原住民票、除票など状況によって呼び方が変わります。