任意売却の方法

一般的に住宅ローンは長い期間で利用するので、住宅を購入するときには思いもよらなかったことから住宅ローンの返済が困難になることもあります。

自分自身で新聞折り込みチラシやインターネットで近隣の不動産相場を調べてみたら売却しても住宅ローンの完済はどうやら難しいようです。

このようなオーバーローンでも売却できる方法が「任意売却」です。

住宅ローンの返済に困ったときには一人で悩まず任意売却という方法があることを覚えておきましょう。

任意売却とは

任意売却とは「競売」の対として使われる言葉です。

競売とは借り入れたお金を返済できない場合に担保に入れていた不動産などを裁判所の関与のもとで強制的に売却されることをいいます。

それに反して任意売却は、「任意」に自分の意思で売買契約を結んで売却します。

一般の売却も自分の意思で行うのですが、競売と対比される任意売却は競売と同じように借りたお金を返済できない状態にあることが前提になります。

返済が滞っているため弁護士や司法書士に債務整理を相談していて債務整理の一環として任意売却をすることもあります。

任意売却をするには金融機関の同意が必要

任意売却は住宅ローンを借り入れた金融機関から同意を得たうえで行うことになります。

任意売却と行うのは、借り入れたお金の返済が滞っていて、なおかつ不動産を売却しても借り入れたお金を完済できないとき（オーバーローン）だからです。

金融機関は返済を確保するために不動産を担保にとっているのですが、担保にしている不動産を売却されれば貸し付けたお金を確実に回収する手段がなくなってしまいます。

通常、不動産を売却するときには設定している担保を抹消しなければ不動産を買った方が売買代金を払ってくれないため、金融機関は貸し付けたお金を全額回収していないにも関わらず担保を抹消しなければならないのです。

そのため、任意売却をしようとするときには、借入先の金融機関に対して任意売却の方法で売却したいと申し入れ、返済計画を金融機関と打ち合わせたうえで金融機関から了解をとりつける必要があります。

なお、売却で得た利益は原則的にローンの返済にあてることになります。

任意売却のメリット

任意売却だと市場価格での取引になるので競売に比べて高く売却できる可能性があります。

また、競売の場合には競売の入札者を募集するため物件情報を公開します。

そのため物件を知っている人に競売されていることがわかってしまうのです。

しかし、任意売却であれば経済的な状況が外部にわからず売却することが可能なのでプライバシーが守られます。

また、任意売却では売却代金の分配を債権者と話し合って決めるため、場合によっては引越費用を売却代金から支払うことができることがあります。

さらに、任意売却は一般の売買と同じなので、購入者と売主の金融機関が同意すれば引越の日程を仕事や子供の学校の都合に合わせることができるのもメリットといえるでしょう。

任意売却の流れ

先の金融機関から同意をとりつけることが必要なこと以外は通常の売却とかわりません。

一般から購入希望者を募集し、売買契約、代金決済へとすすんでいきます。

査定

任意売却を検討するときには不動産会社に査定を依頼しましょう。

査定は必ず複数の不動産会社に依頼して、査定の過程で担当者が信頼できるか、任意売却に精通しているかを確認しましょう。

売却を依頼する不動産会社が決まれば正直に経済状態を説明して金融機関との話し合いの状況を伝えてください。

不動産会社に相談するときには、借入金の残高証明書、返済の状態、固定資産税やマンションであれば管理費や修繕積立金などの支払い状況などをまとめて整理しておきましょう。

不動産会社に仲介を依頼するときには、一般の売却であれば一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つから選べますが、任意売却の場合は1つの不動産会社が窓口になる専任媒介契約あるいは専属専任媒介契約から選ぶことになります。

金融機関からすればいろいろな不動産会社から問い合わせがくると煩瑣であり、販売状況がわかりにくくなるからです。

任意売却で気をつけたいこと

任意売却をすすめるうえで気をつけておきたいことがあります。

他の共有者の同意が必要

一般の不動産売却でも同様ですが、任意売却の場合は特に共同名義の場合は他の共有者の同意がなければ売却できません。

担保がついていなければ自分の持分だけを売却することも可能です。

しかし、任意売却の場合は金融機関が抵当権を不動産に設定しているため抵当権を抹消しなければ一般の購入希望者は現れません。

そのため任意売却をスムーズにすすめるために、あらかじめ他の共有者の同意を得ておきましょう。

連帯保証人や他の債務者の同意が必要

任意売却が終わっても借入金は残ってしまいます。

そのため、連帯保証人の責任も不動産を売却した後も引き続き残ってしまいます。

担保になる不動産があればその価格分だけ連帯保証人が支払わなければならない金額も減額される可能性があるのですが、担保不動産がなくなればお金を借りた方が返済しなければ全額連帯保証人が返済の責任を負うことになります。

またペアローンを利用して夫婦それぞれが債務者となってお金を借り入れている場合には他の債務者に対する担保もなくなることになるため他の債務者に与える影響も大きくなります。

そのため連帯保証人や他の債務者がいる場合には、任意売却後にどれだけ借入金が残るのか、今後の返済計画などを十分話し合っておきましょう。

離婚する予定があれば離婚前にすすめる

夫婦二人の共同名義で不動産を購入し、ペアローンで夫婦二人が債務者となって住宅ローンを借り入れることが多くあります。

前記のように共有者や他の債務者の協力がなければ任意売却はうまくすすみません。

離婚してしまい、連絡がとれなくなったときや協力が得られなくなってしまえば任意売却ができなくなってしまうため、離婚する予定があればできるだけ任意売却をすすめておくことが必要です。

契約不適合責任の免責を特約する

一般の売買契約では売主は売買契約の目的となる不動産に不都合があれば一定の責任を負う「契約不適合責任」を負っています。

しかし、任意売却の場合には契約不適合責任を負わされても資金的に負担できないことが考えられるため購入者との話し合いで契約不適合責任の免除を売買契約書に明記するように相談してください。

また、万が一金融機関との関係が悪くなってしまえば、金融機関の同意が得られなくなり抵当権の抹消ができず売却ができなくなることがあります。

そのため、売買契約書に金融機関の同意が得られない場合には違約金なしで売買契約を白紙解約できる条件を入れてもらうと安心です。

任意売却には期限がある

任意売却では金融機関の同意が必要なのですが、金融機関としてはいつまでも待てないので、一定の期限をきって任意売却を認めることが通例です。

期限を過ぎれば金融機関は競売を申立て、強制的に回収をすすめることになります。

そのため、協力が必要な他の共有者などからあらかじめ協力の同意を得ておくこと、販売力があり任意売却に精通した不動産会社に依頼することが大切です。

残債の支払いが難しければ自己破産の検討を

任意売却では売却後も借入金が残ります。

支払い可能な額を月々の返済額とするため一般的には5,000円～5万円程度が多いでしょう。

例えば借入金の残が600万円だとして月々の返済を1万円で約束したとしましょう。

この場合、1万円×12月＝12万円となり、完済までに元本^[1]だけで50年かかります。

これでは一生返済が続いてしまい負担がとても大きくなってしまいます。

そのため、返済が難しければ自己破産の申立をすることも検討しましょう。

任意売却を得意とする不動産会社では通常弁護士や司法書士と連携しながら任意売却をすすめているため売却と合わせて自己破産についても相談できることが多いです。

そのようなことからも任意売却に精通した不動産会社に相談すると安心です。

※元本：借り入れた元々の金額のことです。返済は通常元本と利息の合計額となり、返済期限が過ぎた金額には遅延損害金も発生します。