賃貸中のマンション売却方法とポイントを解説

　　賃貸中であれば購入しても購入者自身は入居できないので、投資物件として売却することになります。
　　そのため、購入者は不動産投資を目的にした方に限定されるため市場が狭くなり、購入希望者は購入してどれだけ利益が生じるかを重点的に考えます。
　　現在、周辺の賃貸マンションに比べて高い家賃で賃貸していれば売却するのがおすすめです。
　　家賃は収益物件の価値を判断する重要な要素だからです。
　　高い家賃を維持できているのは、入居者が何度も賃貸契約を更新しており、家賃が下がっていないことの根拠になります。

　　現在80,000円で賃貸中でも入居者が入れ替わったとすれば現在と同じ80,000円で賃貸できるとは限りません。
　　さらに、入居者が退去すれば、新しく賃借人を募集するためにリフォーム費用やエアコンなどを交換しなければならないこともあるので、周辺の賃貸物件と比べて高い家賃で賃貸している場合は、設備投資が不要な退去前の売却が有利です。

　　購入を検討している方は、現在入居中の物件であるため、部屋の様子がわかりません。
　　そのため、物件の仕様やリフォームをした情報、設備機器の情報などを詳細に説明できる資料を準備しておくと購入希望者は安心します。

　　現在マンションを管理している管理会社や不動産会社に直接買取を相談するのもよい方法です。
　　管理会社なら物件の情報をよく知っているので購入の判断が早くできます。
　　一般の不動産会社に売却を相談するときには、市場に売却募集をしてもらうと同時に一定期間購入希望者を募集しても購入希望者が現れなかったときには、その不動産会社に買取ってもらえないかを相談することもできます。

 　　退去を待って売却

　　住宅として賃貸している場合に、売却するからという理由で賃貸借契約を解約することは簡単ではありません。
　　借地借家法によって借家人の地位は強く守られているからです。
　　ほとんどの場合、明け渡し交渉に相当な期間がかかり、立ち退き料も発生するでしょう。
　　現在賃貸中であれば、オーナーチェンジの方法で売却する法がよいでしょう。
　　この点、マンションを貸し出すときに「定期借家契約」にしておくと期間満了と同時に賃貸借契約が終了するので、売却や自分が住むために戻る可能性があるときにはおすすめの契約です。

　　現在賃借人がなく空室の場合は、居住用物件としても投資用物件としても売却が可能です。
　　ただし、次のことを目安として考えておきましょう。
　　● ワンルームや1Kなどのコンパクトなマンションは投資用物件
　　● 2DK以上のマンションは居住用物件
　　としての市場が期待できることです。

　　2DK以上になると物件価格が高くなるほどには家賃を高く設定できないため投資物件には向いていないためです。
　　具体的には、売却するマンションの近くに大学など単身者がたくさんいるか、など周辺の需要を考慮しながら決めていくことになるので不動産会社と相談しながら決めるのがよいでしょう。
　　空室なら購入希望者が内覧できるので物件の魅力をアピールできるため、居住用物件としてもチャンスが広がります。

　　なお、空室の状態は今後の売却戦略を考える絶好の機会でもあります。
　　空室の機会を利用してリフォームをすれば高い家賃で貸し出すことができます。

　　そのため、家賃でリフォーム費用を回収しながら、より有利な価格で売却ができる可能性が高まります。
　　家賃が高ければ高いほど投資用物件としての魅力が増すからです。

 　　入居者に売却

　　賃貸中のマンションを売却するときには、現在入居中の方に購入の意思を確認すると購入されることがよくあります。
　　入居者であれば、物件のことをよく知っていて気に入っているからこそ住み続けているからです。
　　マンションの立地がよくて周辺に同じような売却物件が少ないときには、さらに可能性が高まります。
　　入居者に管理会社などを通じて購入の意思を確認してもらい、同時に退去の予定があるのかも聞いてもらうとよいでしょう。
　　もしも退去の予定があるのなら一般の物件として売りだすことができるので、退去の予定を確認しておけば今後の予定がたてやすくなります。

オーナーチェンジの方法

　　賃貸中のマンションをそのまま売却することを「オーナーチェンジ」とよんでいます。
　　賃貸中の物件だからといって、売却前に賃借人の同意や事前に売却の意思を賃借人に伝える必要はありません。
　　賃借人には、売却が終わった後に通知をすれば十分です。

　　 敷金や保証金は新しいオーナーに引き継ぐ

　　敷金や保証金は、賃借人から預かっているお金なので賃貸借が終わった時には賃借人に返さなければなりません。
　　そのため、敷金・保証金など賃借人に返すお金は新しいオーナーに引き継ぐことになります。
　　売買代金の決済をするときには、売買代金の他に固定資産税や管理費などの清算を行います。
　　これらのお金を全てやりとりするのは大変手間がかかり、間違いが起こりやすいので、通常は計算書で売主が受け取るお金と支払うお金を計算して、差額を受け渡すことになります。
　　なお、家賃も精算の対象なので、月払いの賃貸借契約で月の途中、例えば15日などに売買代金の決済引渡しを行うときには日割計算をして家賃の清算をすることになります。