住宅ローン返済中の家を
売却するときの注意点
不動産の売買は高額なので返済期間が長くなってしまうのが住宅ローンです。
ローンの返済期間中には転勤や、親との同居、子供の独立などいろいろなことがあり、住宅ローン返済中でも不動産の売却を考えることがあります。
この記事では、住宅ローン返済中の家を売却するときに注意しておきたいことについて解説します。
売却代金で住宅ローンを返済できるか確認
住宅ローンを返済中でも、貯金を解約したり持っている株式を売却したりして自己資金で住宅ローンを返済できるときは当然なにも問題なく売却できます。
さらに手元の自己資金が用意できない場合でも、不動産の売却代金で住宅ローンを返済できれば売却可能です。
住宅ローンの抵当権は決済と同時にすればよい
住宅ローンのために抵当権が設定されていても売買と同時に抵当権が抹消されるのであれば売買代金の授受（通常「決済」といっています）は可能です。
住宅ローンをほとんどの方が利用している現在では、むしろ決済と同時に抵当権を抹消するのは「普通」のことです。
売りに出す前に抵当権を抹消して「きれいな状態」にしておかなければならないということはありません。
特別なことではないので、安心して売却の相談をしましょう。
住宅ローンの残高を確認しましょう
不動産を売却しようと考えたときに住宅ローンを返済中であれば、まずローンの残額（「残債」といいます）を確認しましょう。
手元に住宅ローンの返済予定表があればすぐにわかりますし、手元に返済予定表がなければ金融機関に問い合わせましょう。
売却査定を受けましょう
住宅ローンの返済に売却代金をあてる場合には売却代金がいくらになるかが重要です。
「近所で自分の不動産と同じような物件がこれくらいで売れたから」と思い込むのは危険です。
不動産会社に依頼すると無料で売却代金を査定してくれるので査定を依頼しましょう。
この場合、必ず複数の会社から査定を受けるのが大事です。
売却代金から引かれるものに注意！
売却代金をそのまま住宅ローンの返済に利用できるわけではないので、注意しましょう。
売却時に諸費用がひかれる
たとえ3,000万円で売買契約を結んでも3,000万円を全額住宅ローンの返済に利用できないのです。
なぜなら、売却代金から仲介手数料や抵当権抹消登記の費用、売買契約書に貼る収入印紙代が必要だからです。
| 仲介手数料 | 売買代金×3％＋6万円＋消費税 |
| 抵当権抹消費用 | 1筆1,000円＋司法書士報酬 |
| 売買契約書に貼る収入印紙 | 売買金額によります |
翌年の税金にも注意
しかも翌年には譲渡所得税や市町村民税がかかる場合があるので、その場合は税金分を残しておかなければ苦労することになります。
なお、自宅を売却したときには3,000万円の特別控除が利用できる場合があります。
その他利用できる控除がないかを仲介会社に相談しながら売却を検討しましょう。
売却代金が住宅ローンの残債に届かない場合の売却方法
不動産を売却しても住宅ローンを全額返済しなければ借り入れは残ります。
抵当権が設定されている場合には何らかの方法で住宅ローンの残額を全て返済しなければ原則抵当権を抹消してもらえません。
住宅ローンを全額返済するために自己資金を準備するか、新たに借り入れを行うことになります。
今までは不動産が担保だったのですが、売却して不動産がなくなるので新しい借り入れは担保なしでの借り入れとなるため借入するときの金利が高くなってしまうのが通常です。
住み替えなら残債以下で売却しても大丈夫
現在所有している不動産を売却して新しく住まいを購入するときには、現在利用している住宅ローンの残額を新しい住宅ローンと合わせて借り入れをすることが可能です。
次に購入する不動産の借り入れを申し込むときに現在借り入れている住宅ローンの内容を申し込む金融機関に説明して相談しましょう。
売却代金が残債に届かなければ任意売却も検討しましょう。
資金繰りに苦しくて今まで住宅ローンの返済が遅れてきているときには、借入先の金融機関に任意売却を相談してみましょう。
任意売却は裁判所で強制的に売却される「競売」と区別するための用語で、売却価格は自由に決めることができ金融機関が同意してくれれば抵当権を抹消したうえで売却ができるようになります。
ただし、住宅ローンの返済は終わらないので売却後も残債を返済していくことになります。
返済条件についてもなるべく負担が少なくなるように任意売却の相談に合わせて金融機関と打合せをしながらすすめていきましょう。
資金繰りのための売却ならほかの方法の検討も
任意売却を行うと売却価格が安くなりがちなこと、事故情報（一般的に「ブラックリスト」と呼ばれています）となってしまうので今後の借り入れなどが難しくなってしまうことなどデメリットがあります。
資金繰りを楽にする目的なら、任意売却の前に
●ローンの借り換えはできないか
● 返済期間の延長などの条件変更はできないか
●不動産を賃貸にだせないか
など売却以外の方法も検討してみましょう。
税金の特例もあります
住宅ローンの残債よりも低い価格で売却した時には、給与所得や他の所得から控除できます。
この特例は新しく不動産を購入しない場合でも利用できるので住宅ローンの残債よりも安く売却した時には利用できないか検討しましょう。
No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁
まとめ
住宅ローンを返済中でも売却は可能です。
とはいっても、できるだけ有利に売却するには仲介を依頼する不動産会社をじょうずに選ぶことが大切。
売却にあたって複数の不動産会社に査定を依頼し、信頼できる不動産会社に売却を依頼しましょう。