道路に接面していない土地とは？道路に接面していない土地の売却方法を解説

道路の幅が足りない

        土地が接面している道路の幅員が4m以上ない土地です。

道路に接面する長さが足りない　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

道路に接する土地の長さが２m以上ない土地です。
旗竿地と言われる土地のように敷地延長されている土地で道路から奥まった場所に建物と敷地がある場合には道路から敷地にいたるまで幅２mが確保されていなければなりません。

袋地　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　 四方を他人の土地に囲まれている「袋地」は上記の道路に接していないので、当然道路に接面していない土地になります。

道路に接面していないと売却が難しい理由

　　それでは、どうして道路に接面していないと売却が難しいとされるのかというと建築基準法によって基準を満たしていない道路に接面している土地では建築が許可されず、建物が建てられないからです。
　　その他、条件を満たしていない土地は狭い道路ですから工事車両の通行が難しいため物理的に工事が難しくなります。
　　このようなことから、購入希望者があっても住宅ローンが利用しにくくなること、建物を建てられなくてもかまわない方でなければ購入しないなど、購入希望者が限定されてしまうために、道路に接面していない土地は売却が難しいといわれています。
　　以上のことからわかるように、ここでいう「道路」は建築基準法上の道路であり、普段考える道路や、道路法・道路交通法などでいう道路とは必ずしも一致しません。
　　建築基準法には次のように定められていますので参考にしてください。
　　（道路の定義）
　　第四十二条　この章の規定において「道路」とは、次の各号のいずれかに該当する幅員四メートル（特定行政庁がその地方の気候若しくは風土の特殊性又は土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内においては、六メートル。次項及び第三項において同じ。）以上のもの（地下におけるものを除く。）をいう。
　　（敷地等と道路との関係）
　　第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。

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道路に接面していない土地を売却する方法

以上のように道路に接面していない土地は売却が難しいのですが、売却する方法があります。
接道義務を満たして売却する方法と、接道義務を満たさないままで売却する方法をそれぞれ紹介します。
なお、現状で幅員4m、2mの長さで道路に接面していない土地でも建築基準法第43条第2項によって例外として建築可能な場合があります。
この例外規定にあてはまらないか、役所に確認しておきましょう。

（敷地等と道路との関係）

　　 第四十三条　建築物の敷地は、道路（次に掲げるものを除く。第四十四条第一項を除き、以下同じ。）に二メートル以上接しなければならない。
　　一．自動車のみの交通の用に供する道路
　　二．地区計画の区域（地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第十二条の十一の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。）内の道路

　　前項の規定は、次の各号のいずれかに該当する建築物については、適用しない。
　　一．その敷地が幅員四メートル以上の道（道路に該当するものを除き、避難及び通行の安全上必要な国土交通省令で定める基準に適合するものに限る。）に二メートル以上接する建築物のうち、利用者が少数であるものとしてその用途及び規模に関し国土交通省令で定める基準に適合するもので、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めるもの
　　二．その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したもの

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　  接道義務を満たして売却

      道路に接面していないので売却が難しいのであれば、道路に接面するようにすればよいのです。
　  道路に接面する方法は、2つあります。

  　● セットバックする
　  ● 隣地を取得する

          セットバックする

　　セットバックとは、道路の幅員を4m以上にするように自分の土地を後退させて利用する方法です。
　　具体的には道路の両側に土地がある場合には、道路の中心線から２mの位置まで後退させます。
　　道路を挟んで土地の反対側が河川などの場合は、反対側を後退できないので、自分の土地を４m後退させることになります。
　　後退させるということは自分の土地であっても自由に使えなくなるということです。
　　利用目的は道路に限定されるため、空地だからといって駐車場にしたり、花壇にしたりといった利用はできなくなります。
　　また、自由に利用できる面積が減少するため土地の価格も有効に利用できる面積で査定され、再建築のときにはセットバックした後の土地について容積率や建ぺい率が計算されるので、その分大きな建物は建てられなくなります。

　　  隣地を取得する

　　道路に接している長さが足りないので道路に接面していないとされる場合には、隣地の土地を購入するか貸してもらえないか検討してみましょう。
　　隣の土地全部を購入する必要はありません。
　　自分がすでに持っている土地とあわせて２m道路に接するように取得すればよいのです。

      接道義務を満たさないまま売却

　   接道義務を満たさなくても以下のような方法で売却が可能です。
　 ● 隣地の所有者に売却
　 ● 更地にして売却
 　● リフォームして売却
 　● 不動産会社に売却

　　隣地の所有者に売却

　　道路に接面していない土地は地域内でほとんど同じ状態ですから、隣地の所有者も売却のときには同じ問題で悩むことになります。
　　そこで、事情を説明して隣地の方に購入できないか相談してみれば意外とよい条件で売却できる可能性があります。
　　隣地の方にとっては土地が広くなり、道路も確保できるので土地の利用価値があがるからです。

　　更地にして売却

　　建物がなくなれば建物を建てられなくても駐車場として利用したい方や資材置き場として利用したい購入希望者が現れる可能性があります。
　　ただし、建築基準法上の道路に接面していないということは進入路が狭いということなので、その土地の利用は限られています。
　　また、建物があるために固定資産税は1/6、都市計画税は1/3に減額されています。
　　建物を取り壊して更地になれば固定資産税などが高くなることに注意しましょう。

　　リフォームして売却

　　再建築はできなくてもリフォームをして売却できないか検討しましょう。
　　この場合には、リフォーム費用を出しても売却できなければ損失が大きくなるので、売却を依頼する不動産会社に相談しながら進めてください。

　　不動産会社に売却

　　不動産会社にはいろいろな土地を扱ってきたノウハウがあるので、道路に接面していない土地でも有効活用する知見をもっている可能性があります。
　　付近一帯をまとめて買い入れ、宅地開発をする可能性もあります。
　　売却を依頼する時には、不動産会社に直接買取できないか相談してみるとよいでしょう。