家を売却する理由と伝え方のコツ

　家を売却するには様々な理由があり、家を購入しようとする方は売却理由を気にします。せっかく家を購入するのだから、より良いものを選びたいですし、なるべくネガティブな印象があるものは避けたい意識がはたらくためです。売却の理由によっては、査定額や売却できる期間も異なります。
　今回は、家を売却する理由を伝えなければならない場合と伝え方について解説します。

売主には「告知義務」がある

　売主には「告知義務」があり、必ず不動産会社や買主に伝えなければならないことがあります。ただし、家を売却する理由は告知義務とは直接の関係はありません。買主がネガティブな印象をもちそうなおそれがあることがらは、なるべく言いたくないものです。しかし、一方で不動産会社には宅地建物取引業法において告知義務があるとされており、売主は告知していない不具合について契約不適合責任を問われることになります。
　不動産会社に売却依頼をすると不動産会社から「物件状況確認書（告知書）」や「付帯設備表」と言われるものに記入を求められます。物件状況確認書は、雨漏りやシロアリ被害、周辺環境などについての状況を報告するものです。付帯設備表は、給湯、空調などの設備の有無や故障・不具合について報告します。これらに記載された内容は不動産会社から買主に伝えられます。内覧などで購入希望者から質問される可能性がありますから、告知書等にネガティブな内容があれば、合わせてその解決方法も事前に準備しておくと安心です。明確に告知義務がある事項については明確に記入する必要がありますが、記入すべきか判断がつきにくい事項については不動産会社に相談しながら記入しましょう。

契約不適合責任

　売買をした不動産が契約した内容に適合しない場合には売主は契約内容に適合するように補修をすることや代金減額、損害賠償あるいは契約解除などの責任を負います。2020年４月に改正施行された民法により従来の瑕疵担保責任が契約不適合責任に変更されたものです。契約不適合責任においては、売主がその不具合を知っていたか、外観からわかるものかが問題にならないことが重要です。問題になることは、その不具合があっても契約内容に適合するか否かです。売主が知っていて告知しなかった不具合については、たとえ契約不適合責任を負わない特約にしていても免責されないことに注意しましょう。

「告知事項」とは？

　不動産には買主が知っていれば購入しないだろうと思われる一般的な不具合や不都合があり、それを「瑕疵」といい告知事項になります。不動産についての瑕疵は以下のように分類されます。

　1. 心理的瑕疵
　2. 物理的瑕疵
　3. 環境的瑕疵
　4. 法的瑕疵

　1.心理的瑕疵
　過去に殺人事件や自殺などがあったような場合です。

　2.物理的瑕疵
　土地や建物自体にダメージがある場合をいいます。雨漏りやシロアリ被害などは物理的な瑕疵になります。

　3.環境的瑕疵
　売却物件の近くにごみ処理施設や火葬場など、一般的に敬遠するような施設がある場合です。

　4.法的瑕疵
　法律上の制限が及ぶ場合をいいます。例えば建築基準法を満たさないために建物を再建築できない場合や、都市計画道路が予定されているので建築制限があるような場合です。

　全てを正直に伝えなくてもよいこと

　売却したい理由が不動産の瑕疵に直接関係しない場合には、必ずしも正直に伝える必要はありません。例えば、離婚や住宅ローンの支払いが困難になったことが売却理由の場合には、売主本人のプライベートな理由ですから、必ずしも全て正直に伝える必要はありません。

売却理由

　不動産を売却する理由には、なかにはネガティブに受け取られる理由があります。

一般的な理由

　次にあげるような理由によって購入希望者が敬遠することは通常ありませんから、そのまま正直に伝えましょう。

　住み替えを理由にする場合。例えば以下のような理由が考えられます。
　1. 家族構成の変化（結婚、出産、親との同居、子どもの独立）
　2. 通勤・通学の便が悪くなった
　3. 転勤、転職になった
　4. 老後の便利などからマンションに引越したい

　その他、相続した親の自宅の売却や投資目的で保有していた物件の売却などの理由であれば購入希望者が躊躇することはありません。

ネガティブな理由

　一般的にネガティブにとらえられそうな理由であれば、告知の仕方も気をつけて不動産会社に相談しながら伝え方を考えておきましょう。売却理由が先に説明をした瑕疵にあたる場合には、正直に伝えておかなければ後日トラブルになり、思わぬ損害を招きますから注意してください。
　1. 住宅ローンが払えないなど金銭的な理由
　2. 離婚
　3. 立地が悪かった
　4. ご近所トラブル
　5. 家の欠陥・家が古くなった（老朽化）

不動産会社に相談

　不動産の売却依頼をする不動産会社には、売却する理由や土地建物の不具合を含めて全て正直に話すことが大事です。売買仲介を依頼する不動産会社は売主の代わりに購入希望者に不動産の説明をして購入希望者を募り、購入を交渉してくれる大事な窓口です。購入希望者は売買を仲介する不動産会社を信頼できなければ購入を決めることができません。
　そのためにはまず売主と不動産会社との間に信頼関係があることが大切です。不動産会社は今までの経験や知見をもっていますから、トラブルを回避する方法をよく知っています。同じ不都合な理由であっても言い方によってとらえ方は異なりますので、積極的に相談をしてアドバイスを得るようにしましょう。

伝え方のコツ

　原因はひとつでも、伝え方によってはとらえ方が異なります。伝え方を間違えてしまうと購入希望者はあらわれず、売れなくなってしまいます。
　例えば、自宅が手狭になったために売却するような場合には、「手狭になったから」というよりは「家族が増えたから」と伝えた方がとらえ方はよくなります。夜遅くまでにぎやかな店が開いている場合には、近くに飲食店があって便利な場所ですし、コンビニなどが近くにない場所であれば閑静な場所と言えます。
　一方のデメリットも見方を変えればメリットとなりますから、異なる視点でみることができないかを考えてみることも大切です。