騒音が気になるためにマンションを売却、
理由は言うべき？
マンションに住んでみたけど騒音が気になるため売却したい。だけど、騒音が気になるから売却するとわかると高く売れないから黙って売った方が良いかも、と悩んでしまいますね。騒音が気になるマンションの売却にあたって気をつけるべきことを解説します。
告知義務と契約不適合責任
不動産売却は高額な取引契約となりますから責任も重大です。後日のトラブルを防止するためには、告知義務と契約不適合責任についての理解が必要です。
告知義務とは？
買主が「知っていたら買わなかった！」事実を伝える義務を言います。契約後の無用なトラブルを避けるために必要なことだからです。
不動産を売却する時には通常は不動産会社に売却仲介を依頼します。そして、不動産会社には宅地建物取引業法において告知義務があるとされています。一般に告知義務があるとされている瑕疵は次のような瑕疵です。
物理的な瑕疵
○ 雨漏りがする
○ シロアリ被害がある
心理的な瑕疵
○ 過去に自殺や殺人事件があった
環境的な瑕疵
○ 近くにごみ焼却施設などの嫌悪施設があることや日照問題など
以上のようなものが瑕疵とされているなかで騒音問題は環境的な瑕疵だと言われています。
契約不適合責任とは？
売主が種類、品質などに関して契約の内容に適合しない目的物を提供した場合に責任を負うことが2020年4月から民法改正によって定められています。
契約不適合責任は従来「瑕疵担保責任」とよばれていたものです。瑕疵担保責任は「隠れた瑕疵」について責任があるとされていましたが、契約不適合責任は「種類・数量・品質について契約の内容に適合しない」ことが問題にされます。
契約不適合責任は債務不履行の特則として位置付けられており、追完請求、代金減額請求、損害賠償請求、契約解除権などが認められます。
瑕疵のおそれがあれば不動産会社には必ず伝える
売却予定のマンションに気になる箇所があれば必ず不動産会社に伝えましょう。不動産会社は不動産売却のプロであり、その知見に頼るべきだからです。先のように不動産会社は告知義務を負っています。そのためには売却物件のことをよく知らなければなりません。不動産会社に物件の売却を依頼すると、物件の状況を把握するために不動産会社自身で調査するほか、売主に売却物件の状況報告書（告知書）の記載を求めることがあります。この告知書に対して、「よく覚えていない」「よく分からない」「不動産会社に任せるから適当に書いて」といって済ませたいかもしれませんが、よくわからないときでも不明点を含めて物件がどのような状態であるかを明確にしておく必要があります。明確に記しておかなければ、後日買主から「物件が契約の内容と合っていない」と売主に対して契約不適合責任を問われる可能性があります。不動産会社は売主から提供された告知書に基づいて、買主に告知するべき瑕疵にあたるのかを判断しますし、売却価格をどのくらいにすれば売却しやすいかを判断してくれます。その判断には不動産会社が蓄積してきたノウハウが左右します。後日の紛争を避けるために売主自身で告知の要否を判断することは危険ですからやめましょう。
騒音の基準
どのくらいの音量レベルであれば「騒音」といえるのか、その基準について解説します。
環境省の基準
どのくらいの大きさの音が「騒音」になるのか、環境省が一定の基準を公表しています。環境省が公表した基準によると主に住居とされる地域では昼間は55db以下、夜間では45db以下としており、これを超えると騒音になるとされています。
環境省_騒音に係る環境基準について
音の気にしかたは人それぞれで違う
しかしながら、騒音と感じるかは人それぞれで異なります。赤ちゃんの泣き声や子どもの足音、ピアノなど楽器演奏の音に対して非常に不快に感じる人がいる一方で、あまり気にしない人もいます。
このように環境省が示す基準を超えているから騒音であるか、超えていないから騒音ではないと一概に決めつけることはできません。
上手に売却する方法６つ
騒音が気になるときに上手に売却するには、以下の点を考慮してください。
1. マンションの管理組合に相談する
2. 防音対策
3. いつ、どのような騒音がするのかまとめる
4. 購入予定者に聞いてもらう
5. 売買契約書に明記する
6. 値引を想定して価格決定
1.マンションの管理組合に相談する
騒音問題を解決できないかマンションの管理組合に相談をしてみましょう。直接売主が騒音をだしている人と交渉すると買主が困ることがあるからです。騒音を出している人が上下階や隣人であれば買主が入居した後に、売主と上下階や隣人との関係がそのまま影響するおそれがあるからです。管理組合が第三者の立場で公平に判断したうえで仲裁をしてくれれば円満に解決する可能性があります。
2.防音対策
防音カーテンや防音壁、遮音シートなどを設置して防音対策をしてみましょう。マンションの場合には防音対策について管理組合の承認が必要なこともありますし、費用が高額になると売却損になることもあります。防音対策を施す前に売却を依頼する不動産会社に相談をしましょう。
3.いつ、どのような騒音がするのかまとめる
騒音がいつ、どのくらいの音量でするかを記録しておきましょう。できるだけ明確に記録しておくことで説明責任を果たすことができます。自治体によっては音量計を貸し出してくれるところもあります。明確に記録して告知書に明記します。
4.購入予定者に聞いてもらう
購入希望者が内覧する際に実際に聞いてもらうことができれば納得して購入してもらえますから、後日のトラブルを防ぐことができます。
5.売買契約書に明記する
騒音を気にして売却することを売買契約書に明記しましょう。文書によって明確にすることで後日のトラブルを未然に防ぐことができます。
6.値引を想定して価格決定
騒音の程度によりますが、値引が予想される場合は値引額を想定して売り出し価格を決めましょう。はじめから売出価格を下げて売りだすよりも、「交渉の結果値引きになった」方が、購入希望者が納得しやすいからです。
まとめ
マンション売却に際して迷ったときには不動産売却のプロである不動産会社に相談しましょう。不動産会社では今までの実績によって培ったノウハウがあるからです。売主が気にしている騒音は果たして告知が必要な程度の騒音なのか。いくらくらいで売りだせば売却しやすいのか。騒音問題を解決する手段の有無などについて、培ってきた知見によって解決してくれます。