借地権を相続したときはどうすればよい？そもそも借地権ってなに？

　親から実家を相続したけど自宅は借地に建っていた。借地権とは聞きなれない言葉だけれど、どういったものなのか。相続するにあたって悩んでしまう方もいるかと思います。それでは借地権とはどういったものなのか、借地権を相続した時の注意点を解説します。

借地権とは？

　借地権とは、土地を土地の所有者に対価を支払って使用していることで生じる権利をいいます。特に建物を所有する目的で借りている場合に「借地権」として保護されます。
　建物所有が目的であることが必要ですから、資材置き場や駐車場などは借地権の対象ではありません。借りている権利の内容は「地上権」または「賃借権」です。権利ですから当然に相続の対象になります。
　借地権には大きく分けて2種類あり普通借地権と定期借地権とがあります。また借地についての法令は平成4年まで借地法と借家法とに別々に規定されていましたが、現在では借地借家法として統一されています。平成4年8月1日以前に成立した借地契約（旧法借地権）は更新後も旧法借地法が適用されます。
親族間など土地の所有者と特殊な関係にあるため賃料を支払わないで土地を借りている場合もあります。この場合は「使用貸借」いい、借地権は発生しません。

借地権の種類

　前述したように、借地権には大きく分けて普通借地権と定期借地権の2種類あります。

　1.普通借地権
　正当な理由がなければ契約期間が満了しても更新される借地権です。
　旧法借地権でも新法借地権でも契約期間満了後も基本的に更新されることが特長です。

　2.定期借地権
　契約時に借地権の存続期間を定めておき、期間が満了すれば借地権は消滅します。
　旧法借地権によると借地権者の権利がとても強いために土地所有者が借地を取り戻すことは難しいことでした。
　これでは土地を貸す人がいなくなるため土地所有者が安心して土地を貸すことができるように新法によって新しくできた借地制度です。
　定期借地権の存続期間は一般的には50年とされており、契約の延長や更新はできない契約です。
　マンションなどでも販売価格を抑えるために定期借地権によって建物を建築し販売することがあります。

借地権の相続

　借地権を相続した時の手続きや相続税について解説します。

登記が必要？

　一般的には土地所有者に対して相続したことを伝えておけば相続登記をしなくても問題はありませんが、相続登記をしておくことで後日のトラブルを防ぐことができます。

借地権自体の登記をすることは住宅の場合はあまり多くありません。借地権の登記をするには登録免許税がかかり税率も10/1000と売買による所有権移転登記の半分必要なくらい高いためです。また、土地に借地権の登記をしなくても建物の登記をすることで借地権の「対抗要件」を取得することができることも理由です。建物が故人の名義になっていれば建物の相続登記をすれば借地権についても相続登記を行なったことになります。

　相続登記をすることで他人に権利を主張することができますから、建物や借地権の相続登記をなるべく早めに済ませましょう。相続登記の手続きは通常の相続登記と同様です。土地所有者の承諾書が必要になることはありません。

　「対抗要件」とは第三者に対して権利を主張するための要件をいいます。土地所有者とは当事者同士なので対抗問題はありませんが、土地を第三者が取得したような場合に対抗関係になります。

地主の承諾

　借地権を相続することについて土地所有者の承諾は不要です。相続は故人の権利を当然に承継するものだからです。

　借地権を第三者に譲渡や転貸をする場合には土地所有者の承諾が必要ですが、相続の場合は必要ありません。土地所有者の承諾は不要とはいえ、今後も長い付き合いになり土地所有者からの承諾が必要なことが多くあります。相続したことを土地所有者に連絡をして円滑に付き合うことが望まれます。

　「相続」をした場合に土地所有者の承諾は不要ですが、法定相続人でない人に「遺贈」された場合は「相続」ではなく「譲渡」になりますから土地所有者の承諾が必要です。また、相続人が高齢だからという理由で相続人ではない孫の名義にできないか考えることがありますが、こちらは相続したうえでの贈与になります。そのため土地所有者の承諾が必要ですし、贈与税もかかりますから注意しましょう。

相続時の評価

　一般的に借地権の価格は（更地の評価額×借地権割合）で計算されます。

　相続税の評価は国税庁が定める路線価あるいは倍率方式によって求められます。地域によって借地権割合は異なっていますから、下記のリンクから必要な場所を探して路線価を求め借地権割合をかけることでおおよその借地権価格を求めることができます。

　路線価

　下記のように借地権割合が表示されています。