亡くなった親の家を売る前に
しておくべきこととは！？
亡くなった親の家を売る前に
しておくべきこととは！？
「自分は既に自宅を所有している」、「田舎の家だし…今後使う予定も無い」などの理由で、亡くなった親の家を売りたい、という方は多いと思います。
そこで、亡くなった親の家を売る前にしておくべきこと6つを紹介します。
- 相続税の確認
- 相続登記
- 債務の確認、担保の抹消
- 親が取得した時の売買契約書の有無の確認
- 境界の確認
- 荷物を片付ける
1.相続税の確認
相続開始すると相続税がかかります。
場合によっては、家を売却して、売却代金を相続税の支払いに充てる必要があるかもしれません。そこでまず、相続税を支払う必要があるかどうかを確認しましょう。
①基礎控除
相続税は基礎控除額以上の相続財産がある場合に課税されます。
相続についての基礎控除は3,000万円+相続人1人当り600万円になります。
例えば父が死亡、相続人は母と子供2人の場合は3,000万円+600×3＝4,800万円が基礎控除額となります。
”詳しくは↓（国税庁）
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4152.htm”
②配偶者の税額の軽減
単純に基礎控除額を超えるから「相続税がかかってしまうのか。」とあきらめず、配偶者（例の場合の母）が多く相続することで非課税部分を増やすこともできます。
”配偶者の税額控除
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4158.htm”
2.相続登記
亡くなった親の名義のままでは、売却することができません。相続人の名義に変更してから売却することになります。
3.債務の確認、担保の抹消
亡くなった親の名前で住宅ローンの抵当権が設定されたままになっていませんか？
最近では団体信用生命保険がセットになっているので、亡くなられた場合その保険で住宅ローンが返済されることが多いです。しかし、返済が終わっても登記をしなければ抵当権は残ったままなので、売却することはできません。
金融機関から抵当権抹消に必要な書類を受け取り、抹消登記を行いましょう。
また、団体信用生命保険に入っていない住宅ローンやその他の抵当権が設定されている場合は、返済をしなければ抹消登記ができないので、借入金を返済して売却までに抵当権を抹消する必要があります。
4.親が取得した時の売買契約書の有無の確認
売却すると、売却によって得た利益に譲渡所得税が課税されます。売却利益は売却代金から必要経費を差し引いた額です。親が買った時の値段は経費になりますので、とても大事な経費の証拠書類です。必要経費の証明ができなければ5％しか経費としてみてもらえないので、譲渡所得は高額になってしまいます。
”取得費
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/tebiki2017/kisairei/joto/pdf/001.pdfのP33”
“参考コラム
https://www.address-web.co.jp/jyunbi/column/14377/“
。
5.境界の確認
土地の境界は上下に及び、隣の家の庇（ひさし）がこちらの土地まで越境していたり、逆の場合もあります。『境界確認書』『確定測量図』といった境界のポイントが図示された図面が残っていないか探してください。
なければ売却時に測量をし、境界をきちんと明示してから引渡しすることが多いですが、15万～30万程かかります。できるだけ探しておきましょう。
6.荷物を片付ける
売却する時には、仲介業者が査定のために現地を訪れたり、買主が現地を確認に来たりします。荷物がないほうが印象が良いので、より有利に査定される可能性が高くなります。
また、荷物をかたづけることによって雨漏り等が見つかれば、事前に修理をしたり、売るときに買主へ告知ができます。予め家の不都合を把握することにより、修理をして価値を高めることもできますし、引渡し後に買主から「こんな不具合があるなんて聞いていなかった」という契約不適合責任（民法562条ほか）によるトラブルも避けることが出来ます。
参照コラム