査定額が思ったより高い！ うれしいけど心配…！？
査定が高くなる理由3つ
どうして査定価格が高くなっているのでしょうか。
- 自信がある
一つにはその地域で販売実績があり、しっかりとした相場観をもっている会社だからです。広告もあらゆる分野を利用して大きく売り出してくれる会社かもしれません。
販売力に自信があるからこそ、高い査定ができるのだといえます。
- 顧客獲得
次に考えられるのは、不動産会社の中には、「売主様からどれだけ売却物件をお預かりできるか」を営業の評価にしている会社もあります。
そのため、営業自身が「この価格では売れないのではないか」と危惧をしながらも、とりあえずお客様をつかむために高い査定額を示すこともないとは言い切れません。
- 他の会社は早期成約を狙い低めの査定をした
3つ目に考えられるのは、「成約までの期間」の設定の違いです。A社の査定額は、成約までの予想期間を1年くらい見越して、高い査定をした。B社は、成約までの予想期間を３ヶ月と見越して相場ぴったりの査定をした。この場合は、当然A社の方が査定価格が高くなります。
損をしないためには何をしておくべき？4つの知っておくこと。
査定額を提示されて、果たしてその価格で売れるのか、売主様ご自身もある程度の相場観を持っておくことが必要です。
① 3つの方法で相場を知る
- 公示価格
毎年公表される公示価格は、物件価格の一つの目安となります。不動産会社でも実際の査定で利用することもあります。
国土交通省地価公示へのリンク
https://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=0&TYP=0
- 国土交通省などのサイト情報
実際の成約価格をベースにした公的なサイトを利用すれば自分の不動産がどれくらいで売れるのか過去のデータをもとに身近に感じることができます。
不動産会社のホームページに掲載されている物件情報はあくまでも「売出価格」なので、実際に成約になった価格ではありません。
国土交通省の土地総合情報システム
https://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet
レインズマーケットインフォメーション
http://www.contract.reins.or.jp/
- 新聞広告や折り込みチラシ
新聞広告や折り込みチラシは身近で、ほぼ毎日手に入る物件情報です。こちらに掲載されている価格も売出価格です。
自分の売りたい不動産の近くで売りに出ている場合には、現地を実際に見てみると自分の不動産と比較することができるので参考になります。
②査定のチェックポイントを知る
不動産会社は不動産を査定するにあたり、どの点をチェックしているのかを知っておくことが必要です。
- 近隣の成約事例
なんといっても過去の事例は貴重なデータです。近隣の成約事例と大きくかけ離れて売買が成立することは特殊な事例を除いてほとんどないと言ってよいでしょう。なぜなら、その地域の相場を一番よく勉強しているのは、その地域で物件を探している買主だからです。
- 公示価格
国土交通省が公表している資料なので信頼性があります。
- 立地条件
駅や商業施設、学校等と近ければ通勤や普段の生活に利便性があるため買い手も多く、それだけ価格も高くなります。
- 物件の状態
瓦や壁の塗装の状態、雨漏りや建具の不具合は物件価格に直結します。戸建はマンションと比べて特に個別性が強いので、近隣の成約事例と比べる際に同程度のものと比べることが必要です。
③査定方法の種類を知る
不動産会社に査定を依頼したら、不動産会社はどのような方法で査定額を算定するのか。その方法を知っておくことも大事です。
- 簡易査定（机上査定）
地図や過去の成約事例をもとに、現地をみないで理論値を提示する方法です。査定のチェックポイントにある物件の個別の状態が反映されていないため、実際に売り出すとしたら、査定額そのままの価格では難しいことがあります。戸建ての場合だと特に、建物内部の状態が査定価格のカギを握ります。
- 訪問査定
実際に現地を訪れて、不動産の状態や近隣の様子なども考慮に入れて物件価格を査定します。訪問査定は、より実勢に近い査定額が示されることになります。
④担当者から査定価格の「根拠」を直接聞く
直接不動産会社の担当者に、その査定価格を付けた「根拠」を聞き、納得できる材料（公示価格や直近での成約事例、その地域で探している買主がどれくらいいるのか等）をきちんと確認しましょう。また、担当者は近隣の物件情報（売出物件や成約物件）に詳しいか、近隣にその会社の販売実績がどれくらいあるのかを確認してください。不動産売買は、その営業担当者の自信や情報量、売りたいという熱意も成約までのスピードに大きく関わってきます。