事故物件は売却できる？
事故物件とは
事故物件は、これだという法律的な定義はありません。一般的には、人が住むことをためらうような瑕疵がある物件のことを事故物件とよんでいます。
瑕疵とよばれるもの4つ
- 心理的瑕疵
過去に建物内で事件や事故、自殺や他殺などがあったことで、購入希望者が「怖い」とか「気味が悪い」といった不快な気持ちを抱いてしまう物件をいいます。
- 物理的瑕疵
建物に雨漏りや排水管のつまりがあったり、シロアリ被害があったり、耐久性に問題があるような構造上の問題がある物件をいいます。物理的な瑕疵は土地にもあり、地中の埋設物、汚染、地盤沈下などが考えられます。
物理的な瑕疵の場合は、現地確認や専門家の調査で発見でき、改善できることが他の瑕疵と異なります。
- 環境的瑕疵
近くに暴力団の施設やごみ処理施設、刑務所、風俗店、火葬場などがあるために、購入希望者が敬遠するような立地条件が極端に悪い場所にある物件をいいます。
- 法律的瑕疵
法律に適合していないために、建て替えられないとか、建て替えることはできても建てることができる建物が小さくなるような物件をいいます。
例えば、都市計画による撤去が決まっているとか、都市計画道路が予定されているので建築制限があるような例や、建ぺい率や容積率に違反している物件、また接道義務に違反しているような物件です。
物理的瑕疵や法律的瑕疵は客観的に判断できることですが、心理的な瑕疵や環境的な瑕疵は人によって判断が異なります。
国土交通省の心理的瑕疵のガイドライン（案）
今まで心理的な瑕疵についての基準がなかったのですが、国土交通省がガイドライン（案）を発表し、パブリックコメントを募集していました。現在取りまとめ中でまとまり次第正式に公表される予定です。
ガイドライン（案）によると『告示義務』があるのは次のものだとされました。
- 他殺
- 自殺
- 事故死
- 火災による死亡
- 原因不明の死亡
- 孤独死
老衰や病死などの自然死、日常生活の不慮の事故（階段からの転落、入浴中の転倒、食事の誤嚥など）による死亡は嫌悪感を抱く人は少ないため、告示義務はないものとされています。ただし、自然死でも長期間にわたって放置され異臭が発生したものは告示義務があるとしています。
マンションなどは、自宅だけではなく共用の玄関、エレベーター、廊下、階段を含みます。マンションからの飛び降り自殺があった場合はマンション全体が事故物件になるわけではありません。
告知義務
物件の瑕疵は購入希望者が購入を決定する判断に影響が大きいため契約の前にきちんと知らせる必要があります。このことを『告知義務』といいます。
先のガイドライン（案）に、賃貸は事故が発生してから3年間は告示義務があると明記されましたが、売買では期間を明記していません。一般的には7年間が目安だと言われていますが、それ以上経っていても裁判により損害賠償が認められた事例が多くあるので、売買の場合は古い事故であっても告示しておくのが賢明です。
売主が瑕疵を隠したまま売却するのは民法上の『契約不適合責任』を問われることになり、トラブルが大きくなると『詐欺罪』に問われるおそれもあります。契約不適合責任を問われると、売買契約を解除されたり、損害賠償を請求されたりします。
買った人は、「その瑕疵を知っていれば買わなかった」と考えます。「ばれなければよい」のではなく、瑕疵を告げないことは、法的に厳しく罰せられるだけでなく、瑕疵があることを黙って売却するのはモラル上でも問題があるので誠実に対応しましょう。
販売開始の前に不動産会社と瑕疵を共有しておくことが大事です。相談しながら瑕疵をどのように表現するかを決めていきます。
その物件を買った人の新生活にも影響することですから、慎重に売却活動を行ないましょう。
また、瑕疵は売買契約の前に購入希望者に伝える必要があります。後日のトラブルを防ぐために書面で告げて購入希望者が納得している記録を残します。売買契約の直前になって伝えるのは、買主が不信感を覚えます。その後がうまくいかなくなり、スムーズな契約を妨げる結果になります。
告示義務は売主だけではなく、不動産会社も宅建業の規定により重要事項説明書や契約書による告示義務を負っています。物件の販売を依頼する不動産会社には、隠し事をしないで風通しのよい関係をつくることが、売却活動において重要なことです。
気になる瑕疵物件の価格はどうなる？
事故物件は一般的には相場より2割～5割程度は安くなると言われていますが、つまるところは購入希望者の受け取り方や感受性の差によるところが大きいのです。
瑕疵の種類による違い
物理的な瑕疵であれば売却活動の前に発見し、改善することができます。法律的な瑕疵であればそれを告示し、受け入れることができる購入希望者に的をしぼることでスムーズに売却活動を行なえます。
立地条件などによる違い
同じ瑕疵がある物件でも、駅や商業施設が近く利便性があり築年数が浅い物件と、駅から離れた築後20年経過した物件とでは購入意欲が全く異なります。
多少の瑕疵でも条件がよければあまり値を下げないで売却できる可能性があります。
受け取る感情による違い
事件や事故の状況、生々しさ、記憶の具合、経過年数によっても感じ方はちがってきます。
報道によって大きく取り上げられたような事件では年数がたってもなかなか人の記憶から消えるのは難しく、状況まで報道されればより生々しく感じます。購入希望者からの反応や問い合わせ件数などをみながら不動産会社と相談し、適時に変更していく販売活動が期待されます。事件や事故が大きいほど期間を開けてから売ることが良いこともあります。
良い条件で売却するためにすること
1.価格を下げる
売買価格は問わないので、一日でも早く手放したいのであれば安くすることで売却のチャンスは大きくなります。状況は問わないから安ければ良いという購入希望者は一定数いますので需要がみこめます。
2.期間をおくにしてもメンテナンスは怠らない
すぐには売れないからとそのまま放置してしまえば老朽化が進んで荒れてしまい、ますます売れなくなってしまいます。売却まで期間を置くとしてもメンテナンスは怠らないようにしましょう。
3.購入希望者の気持ちを和らげる
購入希望者が住みたくない気持ちを和らげることで早く売却することが可能になります。
部屋内で亡くなった場合は床を取り換えるリフォームをし、壁紙を変えたりして明るい雰囲気にするのも良い方法です。
臭いが気になるなら特殊清掃業者に頼んで死臭除去をしてもらうことが必要です。死臭は普通の清掃ではなかなかとれないために専門家に依頼することが必要です。必要なリフォームなどをして限りなく一般の物件に近い状態にしておくことが大事です。見た目をきれいにして、物件の悪い印象を取り除きましょう。このリフォームなどは不動産会社に物件の査定を依頼する前にしておくことがポイントです。査定をする人の印象により査定額は大きく変わってくるためです。
お祓いをしておくことで購入希望者を安心させるアピールになることもあります。
4.経験豊富な不動産会社に仲介を依頼する。
売却物件の事情や条件を購入希望者に納得がいく説明ができる経験豊富な不動産会社に仲介を依頼することが重要です。葬儀屋さんから紹介された不動産会社は葬儀屋さんに紹介料を払っている可能性があるため売却価格は安くなりがちです。
5.建物付きで売れないなら更地にする
更地にしても告知義務はあります。しかし、事件・事故があった建物がないなら気にならないという人はいます。人の噂がおさまるまで期間をおく場合に、更地にして駐車場やコインパーキングにして風化を待つ方法もあります。
不動産会社に売却
不動産会社が購入するのは転売して利益を得るためですから一般の購入希望者に売却するよりも価格が下がるのがデメリットですが、早く売却してすぐに現金化できるのはメリットです。