借地権上の建物の売却は可能なの？
借地権の種類
建物は土地の上に建っていて空中に浮かんでいるわけではありません。当然のことですが、その土地の上に建てるために、何らかの権利があるから建物を建てられるのです。その土地の権利が所有権の場合は自分のものですから自由に建てることができます。
他人名義の土地の上に建物を建てることができる代表的な権利は次のような権利です。
地上権
民法上、地上権は物件に分類されていて、ものを直接的に支配することができる権利です。
物件なので、権利者が自由に処分することができ、譲渡するのに地主（借地権者に対しての土地の所有者を言います。以下同じ）の承諾はいりません。
ただし、所有権ではないので永久ではありません。
地上権は他人の土地に工作物又は竹木を所有するため（民法265条）の権利であり実際に住宅を建てるために地上権を設定されている例は多くありません。
賃借権
賃借権は民法上債権に分類されていて、他人にあること（特定の行為や給付）を請求することができる権利です。賃貸借の場合は自由に処分することができず、譲渡するには地主の承諾が必要です（民法612条1項）。
使用貸借権
使用貸借も賃借権と同じく債権に分類されていて賃借権と違うのは賃料の支払いをしないことです。賃料を支払わないためその保護は弱く、所有者が解約を希望すれば解約に応じなければなりません。
借地借家法
平成4年8月に今までの借地法と借家法（以下「旧法」）が統合されて借地借家法（以下「新法」）が施行されました。旧法でも新法においても建物の所有を目的とする地上権は賃借権と同じようにこの法律によって規定されます。
借地権の更新・存続、定期借地権
旧法と新法では借地権の存続期間の定め方が違うのですが、両法とも、借地権が『原則として更新』することが前提とされています。
『建物の朽廃』や『地主の正当な理由』によって更新できない場合があります。『朽廃』とは時間の経過によって建物が朽ちて利用できなくなることを言い、物理的な取り壊しや火災・地震による滅失などとは区別されます。
『原則として更新』される借地権の重大な例外となるのが、新法で新設された『定期借地権』です。期間を定めて土地を貸す約束をして約束した期間が経過すれば土地を返さなければなりません。建物があれば土地を借りた人が建物を取り壊して土地を返す必要があります。現在の建物は耐久性があり期間が満了しても充分に価値があると考える場合には地主に建物を買い取ってもらう約束をして『建物譲渡特約付借地権』を設定することも可能です。
借地権の譲渡や建物の増改築に地主の承諾が必要
地主と借地人とは信頼関係によって契約をしますので、地主がまったく知らない他人が契約に入ってきては困るため、借地権を譲渡するには地主の承諾が必要だとしています。
また、建物の増改築をすると建物の耐久年数が違ってくるのでやはり地主の承諾が必要だとしています。これらに地主が承諾をしてくれない場合には裁判所に対して承諾に代る裁判を求めることになります。
また定期借地権付のマンションの場合は、流通の便宜のために当初から承諾なしで譲渡転貸ができることが特約されていることが一般的です。
借地権上の建物の売買
借地権上の建物を売買するということは、建物と一緒に借地権も売買することになります。建物は空中に浮かんでいるわけではないので、建物だけを独立して処分することはできません。
売買代金の決め方
建物の価値と土地の借地権価格が売買代金となります。
借地権価格については土地の評価額との割合について税務署に基準があります。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/hyoka/4611.htm
借地権は『原則として更新』が前提なのですが、地主に『正当な理由』があれば更新を拒絶されて、借地権がなくなりその結果建物も取り壊さなければならなくなるおそれがあります。
また、『定期借地権』の場合は存続期間の定めがあり更新されないため、例えば50年の定期借地権がついている建物を契約後40年目に買った場合は10年しか建物を使用できません。そのため建物の価値は10年分の評価になります。
地主の承諾
借地権を売買によって譲渡するには地主の承諾が必要です。これは旧法（借地法）でも新法（借地借家法）でも変わりません。
地主が無料で承諾してくれればそれでよいのですが、通常は承諾料名目でいくらか地主に支払うことが多いです。相場は借地権価格の1割程度が多いようですが、事情によって異なります。
借地権付き建物のメリットとデメリット
まず、借地権付き建物のメリットとデメリットを把握して、今後の売却活動をどのようにするかを考えましょう。
借地権付き建物のメリット
- 購入費用が安い
- 土地を所有しないため土地の固定資産税がかからない
- 一般の借地権なら原則更新なので半永久的に住むことができる
借地権付き建物のデメリット
- 定期借地権付の建物の場合は居住期間が限られる
存続期間が満了したら建物の解体費用も負担しなければならない
- 定期借地権付の建物は存続期間の定めがあるため資産価値は年々減少し、借地期間満了とともに0になる
- 借地料を支払う必要がある
- リフォームするために地主の承諾が必要
- 担保価値は建物のみなので銀行の融資がおりにくい、または減額されやすい
売却先の検討
以上のような借地権の特長を踏まえて、売却先と方法を検討しましょう。
- 第三者に売却する
土地を買って土地建物を一緒に売却する方法が考えられます。借地権を譲渡するには地主に売却についての承諾を得る必要があるので、その時に地主の意向も聞いてみましょう。もしかしたら地主も土地と建物を一緒に売りたい可能性もあります。売買代金は地主との折半になります。
一般の人は借地権付の建物についてよくわからないので不安になって買わない人もいるでしょう。売却の仲介を不動産会社に依頼しながら、同時に不動産会社に買取の相談をするのも良い方法です。
- 地主に買い取ってもらう
地主に借地権を買い戻してもらう方法もあります。建物ごと売却するか建物を壊して売却するかを地主と相談する必要があります。土地だけを売却する場合の解体費用は売主負担となります。