不動産会社に売却を依頼するには媒介契約の締結が必要です。媒介契約は種類により特徴や決まりごとがあり、売主の希望や売りたいタイミングなど、依頼する不動産会社の対応力も考慮しなければなりません。
不動産会社のみに売却戦略を任せるのでなく、売主の考えと一体となった売却活動が展開されることを望みたいものです。
ここでは、売主として知っておきたい媒介契約の種類と、契約方法の選択について解説します。
媒介契約の種類と特徴
媒介契約には次のとおり3種類の契約方式があります。
| 専属専任媒介 | 専任媒介 | 一般媒介 | |
| 契約締結会社数 | 1社のみ | 1社のみ | 制限なし |
| 契約期間 | 3ヶ月以内 | 3ヶ月以内 | 法令の制限なし |
| レインズ登録期限 | 5日以内 | 7日以内 | 登録は任意 |
| 報告義務 | 1週間に1回以上 | 2週間に1回以上 | 義務なし |
| 自己取引 | 認められない | 認められる | 認められる |
それぞれの契約方式には表のように若干の違いがあります。契約方式の選択にあたり判断しやすいよう、詳細を解説していきます。
専属専任媒介契約
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- 契約締結会社数
媒介契約を締結するのは1社だけになります。同時に複数の会社との契約はできません。「専任」の名称のとおり1社だけに任せる方式です。さらに「専属」とつくように、売主への帰属意識を強く求めようとする制度上の意識があります。
「売主自己取引ができない分、より一所懸命やってください！ 」と、このようなニュアンスがあるのです。
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- 契約期間
早く売れるときはおよそ3ヶ月で可能な場合が多く、妥当な期間といえるでしょう。また売れない場合の会社変更が可能なように上限を設けています。
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- レインズ登録期限
国土交通大臣が指定した不動産流通機構の運営による、不動産業界の情報流通ネットワークを「レインズ」といいます。
専属専任の場合は媒介契約を締結した不動産会社は、契約後5日以内に物件情報を登録する義務があります。
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- 報告義務
不動産会社がおこなう業務内容や結果については、売主に対し文書やメールで報告する義務があり、1週間に1回以上の頻度でおこなうこととされています。
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- 自己取引
売主自ら発見した購入希望者との契約は、必ず媒介契約を締結した不動産会社の仲介により取引しなければなりません。
専任媒介契約
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- 契約締結会社数
「専属」と同様、1社のみとの契約になります。以前は「専属」の型式はなく、専任か一般かの2択でした。
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- 契約期間
契約期間も「専属」と同様に3ヶ月以内です。
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- レインズ登録期限
レインズへの登録義務がありますが、「専属」よりすこし緩くなっており7日以内の登録が必要です。
売主が自己発見のための活動をする猶予期間や、不動産会社にとっては、両手手数料を狙える期間としても7日間は有効に使えています。
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- 報告義務
報告義務は「専属」同様ですが、2週間に1回以上とすこし緩和されています。
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- 自己取引
売主の自己発見取引は認められるので、積極的に活動する売主もたまにいます。自己発見取引により個人間取引をする場合は、不動産会社が契約履行に要した費用を請求される可能性があります。また個人間取引は危険もあるので、契約にあたっては不動産会社の仲介によるほうがよいと考えられます。
一般媒介契約
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- 契約締結会社数
契約する会社数に制限はありません。ただし、あまりに多くの会社と契約をすると対応が大変なことになります。情報を管理できる程度の数に抑えることも必要です。
一般媒介には「明示型」と「非明示型」があります。明示型とは媒介契約を締結する会社名を、すべての会社に明らかにする方法です。非明示型は逆に、一切他の会社名を明かさない方法ですが、競争意識を持ってもらうには明示型が望ましいことはいうまでもありません。
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- 契約期間
宅地建物取引業法では契約期間に制限を設けていません。しかし宅地建物取引業団体が推奨している「標準契約書」では3ヶ月とされています。実務上も3ヶ月とすることが多いです。
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- レインズ登録期限
レインズへの登録は任意です。
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- 報告義務
義務はありませんので販売状況を知りたい場合は、売主が各不動産会社に問い合わせする必要があります。
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- 自己取引
自己発見取引も問題ありませんが、「専任媒介」で説明したように個人間取引はリスクのあるものです。売買取引には不動産会社の仲介が必要と考えるべきでしょう。
短期集中型～3ヶ月以内で売り切る戦略
3ヶ月間の媒介契約期間で売り切る戦略です。しかも売出し価格は査定価格よりすこし高めを狙う作戦でいきます。
媒介契約は一般媒介により複数の不動産会社と締結します。万が一3ヶ月間で売り切れない場合は、もっとも動きのよかった会社と専任媒介または専属専任に切り替え、長期戦略に変更するといった考え方もあります。
不動産が市場にでて新規情報として業者間に伝わるのは早いものです。逆に情報の陳腐化スピードも早く3ヶ月間に集中して不動産会社が競争する条件をつくるのです。
一般媒介は元付業者が複数になるので、インターネットでの露出やアクセス数の多いポータルサイトでの掲載も多くなり、購入層に対するPR効果は短期間で生れます。
また契約期間を短縮して会社間の競争を煽る方法もあるでしょう。
専任契約は媒介期間の制限があり3ヶ月以内とされています。そのため不動産会社は契約期間を3ヶ月とすることを多くは望み、売主もそれに応ずるものですが、一般契約は法令上期限の定めはありません。
定めがないのであえて1ヶ月や2ヶ月と短く設定すると、不動産会社に対し売主の “短期集中戦略” 意図が理解され、望んだとおりの競争意識が生まれ活発な販売活動が展開されるのです。
高め売却を狙った長期戦略
できるだけ高く売りたい場合、売却期間を短く希望することは、不動産会社に「無理だな～？ 」と感じさせてしまい、モチベーションを下げてしまうことがあります。そのため一般媒介で依頼した場合、戦線離脱する会社もでてくる恐れがあります。
高めの売却をねらいたい場合は「専属専任」か「専任」による媒介契約が基本です。高く売りたいケースでは長期になることも予想され、不動産会社はあらゆるリソースを注ぎこんで販売活動を展開します。
なかでも折込みチラシなどの紙媒体は費用がかさみ、長期になるほど出費は膨らんでいきます。最終的に買主の探索がうまくいき取引が成立すると報酬は受け取れますが、契約期限で媒介契約が終了すると費用はすべて持ち出しになってしまいます。
契約行為は互いの信頼関係があってこそ継続できるものです。売り切るまでつき合ってくれる会社を選択し、希望に近い高めの成約価格を実現できるよう努力してもらいましょう。
専属専任にするか専任かの選択に関しては、自己取引の可能性を考慮して決めることが大切です。
親戚知人や仕事関係での豊富な人脈があり、購入希望者を自身で探すことの可能性があるなら「専任媒介契約」を選択します。自己発見が考えられない場合は「専属専任」を選択してもよいですし、「専任媒介」でもかまわないでしょう。
違いはレインズへの登録期間と媒介活動報告の頻度です。どちらかというと不動産会社の希望に従うことがよいといえます。
まとめ
媒介契約には3種類の方法がありますが、契約期限3ヶ月の経過により方式の変更や不動産会社の変更が可能です。
順調に最初の3ヶ月間で売り切ることもあれば、長期戦になることもあります。長期の場合は専任で依頼した1社を信じてひたすら頑張る方や、3ヶ月ごとに変更するケースもあります。
どのような対応をされても、不動産会社は法律に則った対応をしなければなりません。大切な資産の売却です。納得のいく方法とプロセスを重視し、希望通りの結果を収めてください。